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La France, pays de locataires ? Aussi étonnant que cela puisse paraître, ce fut longtemps une réalité. Au début du XXe siècle, à Paris et la petite couronne, seulement 5% de la population était propriétaire de son logement ! « Jusqu’au milieu du XXe siècle, c’était un autre monde, difficile à imaginer de nos jours », sourit Hélène Frouard, journaliste et ancienne historienne spécialiste des questions de logements au CNRS. « Les gens étaient souvent payés à la semaine. Il n’y avait pas d’assurance chômage… » L’idée d’acheter son logement semblait donc incongrue. D’ailleurs, il était presque impossible d’avoir les fonds.
« L’accès aux capitaux était très complexe pour les classes populaires et moyennes. »
Seuls les plus aisés pouvaient emprunter. Le crédit immobilier pour tous, tel qu’on le connaît, n’existera pas avant les années 60/70. Or les années 70, c’était hier !
Un placement dévalorisé
Au-delà des questions financières, être « proprio », ce n’était tout simplement pas dans les mœurs. Même dans les milieux les plus aisés, la haute bourgeoisie, on comptait une majorité de locataires. « La part de propriétaires n’était pas importante dans les classes populaires et moyennes, mais même au-dessus », confirme Danièle Voldman, spécialiste de l’histoire du logement au CNRS et à l’Université Paris I.
La pierre n’était pas considérée comme un bon placement. Les rares propriétaires occupants vivaient à l’extérieur des villes, dans des villas, fermes et maisons.
Dans l’entre-deux-guerres, une petite propriété privée va émerger au sein de nouveaux lotissements. En banlieue parisienne, des familles font construire leur pavillon, et une petite partie des nouveaux logements sociaux, soutenus par l’État, sont destinés à la vente. « Mais cela reste anecdotique », juge Hélène Frouard. Le phénomène prendra de l’ampleur dans tout le pays à partir des années 60, avec le développement des zones de banlieue.
L’absence de copropriété
Autre élément pour expliquer ce monde de locataires : la loi. « La copropriété n’existait pas », témoignent les deux chercheuses. « Avant les années 60, on était dans Balzac, glisse Hélène Frouard. Il y avait en général un propriétaire par immeuble, qui louait les appartements. Parfois, il n’y avait qu’un locataire principal, qui sous-louait ensuite chaque appartement. »
Il faudra attendre deux textes, votés en 1938 et surtout 1965, pour fixer un cadre aux « immeubles divisés en logements » : création des syndics, des règlements de copropriété, apparitions des notions de charges, de parties communes… « Ces lois ont changé pas mal de choses », confirme Danièle Voldman.
Alors que la libéralisation bancaire, dans les années 70, rend accessible l’emprunt, toute une génération va devenir propriétaire.
« On change d’univers », acquiesce Danièle Voldman, qui situe la bascule dans les « années 80/90 », à la faveur d’incitations publiques et prêts garantis. Même les bailleurs sociaux sont invités à vendre des biens !
Les familles, des propriétaires privilégiés
Pour autant, ce phénomène de démocratisation a longtemps été réservé aux couples mariés, si possible avec enfants. « Les familles étaient favorisées, que ce soit pour les logements locatifs ou en accession à la propriété, témoigne Hélène Frouard. Les pavillons leur étaient destinés. On cherchait à soutenir les naissances, par peur de la dénatalité. » Mieux valait ne pas être célibataire : il n’avaient droit qu’à une minuscule pièce !
Une tendance ancrée de longue date dans les politiques publiques liées au logement.
Déjà, au début du siècle dernier, alors que les usines embauchaient massivement, les industriels ont construit des logements pour attirer la main d’œuvre, parfois dans des zones rurales. Des villages ouvriers sont apparus, comme les fameux corons, dans le Nord. Mais ces logements étaient destinés aux couples avec enfants.
« Loger une famille, c’était intéressant pour l’employeur, signale Hélène Frouard. Cela garantissait une stabilité dans l’emploi. »
À l’inverse, un célibataire, jugé « instable », devait se débrouiller. « Il louait ou sous-louait une chambre chez un collègue, un habitant du village. Certaines usines proposaient des dortoirs. On peut dire que les célibataires étaient logés au rabais. Ils n’intéressaient pas le patronat. »
Les temps changent
Dans le parc privé, la situation n’était pas meilleure pour les célibataires. Car même pour acheter, encore fallait-il convaincre ! Les vendeurs préféraient vendre aux couples, par habitude et pour avoir « plus de garanties ».
« On préférait vendre à l’homme, père, chef de famille, qu’au célibataire, précise Danièle Voldman. Il n’y avait souvent qu’un nom sur les actes, mais il était rarement seul. Cette pratique se retrouve également dans les politiques d’accession à la propriété. »
Il faudra du temps pour que la situation évolue. Deux mesures, au sortir des années 70, vont symboliser un changement dans les mentalités :
- la création des foyers de jeunes travailleurs,
- les aides au logement.
Les mariages sont en baisse, et le regard de la société évolue. Les banques, comme les vendeurs, s’ouvrent à ces nouveaux profils. Une évolution logique, alors que le célibat n’est plus vu comme « subi ». « Il y a 60 ans, il n’y avait pas moins de célibataires dans les statistiques, estime Danièle Voldman. Mais beaucoup de personnes vivaient en réalité en concubinage, notamment dans la classe populaire.
Désormais, il y a probablement plus de célibataires assumés, revendiqués, qui vivent vraiment seuls. »
Le célibat n'est plus un frein à l'achat
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L’évolution des biens vers ce que l’on connaît aujourd’hui
Désormais un tiers des Parisiens, près de la moitié des Franciliens et 6 Français sur 10 sont propriétaires de leur logement.
Un tel boom s’explique également par l’évolution des biens immobiliers eux-mêmes. En quelques décennies, la notion de confort, autrefois réservée à de grands appartements facilement vendables, s’est imposée partout. « Les petits appartements étaient souvent des taudis, des chambres de bonnes insalubres, explique Danièle Voldman. Pas question de les acheter : on les destinait à la location. »
En 30 ans, les politiques de rénovation et de construction ont favorisé l’explosion d’un marché de petits appartements confortables, répondant à une demande forte, notamment de personnes seules. Car avec la hausse des loyers, la question de l’achat s’impose plus vite. « Dans une ville comme Paris, les gens ont plus de moyens, et la tension est forte sur le marché locatif, pointe Danièle Voldman.
Les loyers sont tellement élevés qu’apparaît un nouveau raisonnement : des gens qui auraient habituellement loué choisissent désormais d’acheter. »
Acheter pour épargner et se créer un patrimoine. Le risque ? Que de « nouveaux propriétaires pauvres » n’aient pas les moyens de payer les charges de copropriété. C’est l’un des facteurs, depuis 30 ans, de la dégradation des grandes copropriétés autour de Paris, mais aussi des grandes villes de Province.
Et si c'était mieux aujourd'hui ?
Alors la prochaine fois que vous entendrez que “du temps de nos grands-parents, l’achat immobilier était bien plus facile”, vous saurez quoi répondre : non, c’était loin d’être facile. C’était même souvent impossible ! Même si les prix ont augmenté plus vite que les salaires, et si l’accès au crédit se crispe, il ne faut pas oublier qu’il n’a jamais été aussi facile, dans l’histoire, d’acheter.
Cela fait à peine 50 ans qu’il est possible de se constituer un patrimoine grâce au crédit immobilier. Alors plutôt que de se désespérer, autant se montrer patient : posséder le bien de ses rêves, c’est un luxe que peu de générations ont pu se permettre.
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