Quels travaux pour apporter de la valeur ?

Les erreurs travaux à éviter

Croire qu’on peut tout faire seul

Il faut savoir admettre qu’on n’a pas tous les outils en main, surtout quand on s’apprête à complètement modifier la structure du lieu.

« Ne foncez pas tête baissée », met en garde Léa Mast, architecte d’intérieur pour l’entreprise Hemea, basée à Paris.   « Dans ma carrière, j’ai pu assister à des catastrophes lorsque les nouveaux occupants voulaient réaménager entièrement leur bien sans l’aide de personne. »

Sa solution pour éviter le drame (et des milliers d’euros de frais supplémentaires) ? Se faire accompagner par un architecte ou un architecte d’intérieur pour la partie conception/aménagement.

« Celui-ci saura indiquer la nature des travaux à effectuer et les points précis sur lesquels intervenir », indique Léa Mast. Cela vous évitera notamment de débourser plusieurs milliers d’euros pour rectifier vos erreurs.

Valider un devis dans l’urgence

Une fois que la partie aménagement a été décidée en amont avec l’architecte ou l’architecte d’intérieur, on entre dans le vif du sujet : les travaux à proprement parler. Comme le recommande notre experte, la patience est mère de toutes les sagesses.

En clair, évitez de vous précipiter vers la première entreprise venue. « Il faut éviter de valider un devis dans l’urgence, même si l’on est un peu serré au niveau timing ou au niveau budget », déclare Léa Mast.

« Le tout est de bien vérifier toutes les qualités d’une entreprise et les recommandations sur Internet. »

Un élément peut vous mettre la puce à l’oreille quant à la qualité d’un devis : « Il faut que celui-ci soit suffisamment détaillé afin de ne pas avoir de mauvaises surprises : des travaux supplémentaires à effectuer et une facture qui s’allonge de plusieurs zéros. »

 S’attaquer à la structure du lieu

Puisque l’impression d’espace est primordiale pour améliorer l’aspect général d’un lieu, il est tentant de grappiller quelques centimètres carrés par-ci par-là. Mais attention à ce que ce ne soit pas au prix de votre sécurité, surtout quand il s’agit de s’attaquer à la structure du bâtiment.

Que ce soit pour abattre les murs, faire une trémie (ouverture d’escaliers dans le sol ou le plafond) ou enlever des poutres, il est fortement recommandé d’employer l’aide d’un bureau d’études technique, dont le travail est justement de réaliser des notes de calcul.

« Si on a un doute, il vaut mieux encore une fois employer les services d’un professionnel qui, pour environ 500 €, vous couvrira contre une éventuelle catastrophe », insiste Léa Mast.

Les travaux que vous n'avez pas le droit de faire

Modifier l’aspect extérieur de votre immeuble...

« Tout ce qui changera l’aspect extérieur de la façade est interdit », rappelle Léa Mast. « Il vous faudra l’accord de la copropriété, voire de la mairie, mais il est peu probable que cela aboutisse. » 

Et cela peut toucher à littéralement tous les aspects visuels du lieu. Sans autorisation, impossible donc :

• d’agrandir, créer ou diminuer les fenêtres, 
• de faire construire une colonne d’évacuation pour installer de nouveaux WC, 
• de poser un bloc de climatisation, 
• de transformer un balcon en loggia,
• d’installer de nouveaux stores, garde-corps ou volets.

« Même si vos volets sont prune ou orange, comme ça se faisait dans les années 70, vous ne pourrez pas les changer si l’ensemble de l’immeuble est ainsi », plaisante Léa Mast, qui ajoute cependant une petite note d’espoir : « Si vos fenêtres donnent sur cour, la copropriété peut se montrer un peu plus souple. »‍

‍…mais aussi certains aspects intérieurs

C’est encore une question d’espace : nombreux sont les nouveaux propriétaires à vouloir se débarrasser d’un conduit de cheminée trop encombrant. Problème : ce conduit communique à travers l’ensemble des appartements de l’immeuble.

« Comme ce conduit appartient aux parties communes, il faut que la décision soit prise en commun au sein de la copropriété. Quand on voit le prix du mètre carré à Paris, ça peut être intéressant de tous s’accorder pour rogner là-dessus », décrypte Léa Mast. 

Et pas question de passer outre ce vote de copropriété, sous peine de devoir en payer les frais dans le futur. Léa Mast souligne un cas de figure potentiel :

« Il suffit qu’un futur acquéreur décide de faire à nouveau usage de sa cheminée, s’il n’y a plus de conduit, vous serez obligé(e) de le reconstruire ».

Dans ce cas, alors qu’on pensait donner de la valeur, on finit en fait par se confronter à un véritable gouffre financier.

Les alternatives travaux à privilégier

Plutôt que de cloisonner, pensez semi-cloisonnement

« Le problème, c’est qu’on a de grands appartements, qui sont parfois juste divisés en deux chambres alors qu’on pourrait en faire trois ou quatre », explique l’architecte d’intérieur. La tentation, pour les nouveaux arrivants, c’est donc de diviser pour mieux régner.

Mais plutôt que de cloisonner à outrance, et ainsi faire perdre à la fois de l’espace et de la luminosité à l’ensemble, Léa Mast recommande de privilégier le semi-cloisonnement. « Plutôt que de créer deux petites chambres en enfilade de 8 m2, ça peut être bien d’installer des demi-cloisons avec des portes à galandage (coulissantes). On a ainsi une seule grande chambre qui en devient deux en fermant la porte. »

Ainsi, l’espace est préservé et le prix de revente, tout comme les chambres, n’est pas divisé.

Plutôt que de changer les radiateurs, changez les fenêtres

Plutôt que de penser tout de suite à investir dans de nouveaux radiateurs ou, à l’inverse, dans un système de climatisation, Léa Mast recommande de concentrer ses précieux deniers sur des fenêtres de qualité, surtout dans un vieux bâtiment haussmannien, où les vitrages sont souvent simples et les joints fragiles.

« Le plus important pour garder un logement bien chauffé, c’est justement que la chaleur ne s’échappe pas, parce qu’on peut perdre des centaines, voire des milliers d’euros, par an. Un gouffre financier. » Elle recommande par ailleurs de confier la pose à un professionnel, pour éviter de revenir au point de départ.

« Une fenêtre mal posée, ce sont des ouvrants dysfonctionnels et de l’air qui passe. »   

Entre la pose et les fenêtres, le tout revient environ à 1000 €. Un investissement rentable en un ou deux ans, grâce au total des économies de chauffage. C’est aussi un gain de valeur considérable pour votre bien.

Les investissements “plaisir”

Du marbre dans la salle de bains, une robinetterie en or, du carrelage luxueux… Ces investissements sont tout à fait envisageables si vous avez envie de vous faire plaisir, mais il faudra garder à l’esprit qu’ils n’apporteront pas de valeur à votre bien. 

Les astuces qui apportent de la valeur

Soigner l’isolation 

L’isolation thermique et phonique est un facteur de plus en plus déterminant dans l’évaluation de la valeur intrinsèque d’un bien immobilier. Un bien qui au premier abord semble être une bonne affaire peut en fait rapidement tourner au gouffre financier, pour peu qu’il soit mal isolé.

« Mieux vaut mettre le prix au début et économiser par la suite, en chauffage et en frais d’entretien », confie Léo Jacquin.

Et si le bien n’est pas suffisamment isolé, comme c’est souvent le cas dans l’immobilier ancien, il suffit de quelques retouches pour y remédier. Les doubles vitrages, bien sûr, mais aussi le traitement de l’enveloppe (murs, planchers, plafonds). Pour ce faire, nul besoin d’un expert. On peut s’en charger soi-même. « Pour les murs et les parquets, on peut penser par exemple à les recouvrir d’un simple enduit isolant, qui les protège en plus d’apporter un aspect fini », déclare Léo Jacquin.

Pour chasser l’humidité, pensez à installer une VMC (Ventilation mécanique contrôlée). Un dispositif qui permet, pour à peine 100 euros, d’augmenter considérablement la chaleur de votre intérieur tout en permettant de réaliser des économies considérables sur le chauffage. Pour rester sur la question de l’humidité, Léo Jacquin recommande aussi aux courageux d’opter pour des parquets et parois perspirants (c’est-à-dire munis d’une façade intérieure aspirant l’humidité pour la chasser progressivement). 

Mettre en avant les atouts du bien

Léa Mast recommande de ne pas lésiner sur les détails pour embellir les lieux. « Par exemple, le fait de repeindre en blanc les moulures d’un plafond, si celles-ci ont pris les fumées de cheminée ou de cigarette, ça met en avant cet avantage esthétique qui se serait perdu sinon. Et du coup, ça met tout de suite en valeur le bien. »

Même chose pour les escaliers et le parquet. « Il y a des produits de grande surface qui fonctionnent très bien pour les cirer. L’investissement est minime, et tout de suite vos revêtements retrouvent un aspect superbe. »

Et s’il faut carrément changer le parquet, Loïc Vidal, diagnostiqueur immobilier dans la région bordelaise, recommande de se concentrer sur la finition. « Aujourd’hui, le mieux est de se tourner vers des matériaux bruts, non transformés. Du vrai parquet, de la peinture à l’eau, des bois nobles. » Problème : ces matériaux peuvent parfois s’avérer coûteux. Comme leur utilisation est encore relativement neuve dans l’immobilier, leur prix peut passer du simple au double en fonction du magasin. Un mot d’ordre, selon Loïc Vidal : faire une enveloppe de travaux efficace, avoisinant le moyen de gamme et comparer les magasins pour trouver le meilleur rapport-qualité prix.

Enfin, pour rester dans les petits détails, Léa Mast tient à rappeler aux nouveaux propriétaires de mettre l’accent sur des parties souvent oubliées. « Il y a quelque chose qui est rédhibitoire lors des visites d’agents ou d’experts, c’est quand les joints sont noirs. Même si l’on n’est pas expert, on peut acheter du silicone et refaire les joints. Même s’ils sont mal faits, ça donnera toujours plus envie qu’un joint bien fait mais moisi. » 

Opter pour un chauffe-eau gain de place

Il s’agit là encore de rogner le plus de place possible.

‍« Je recommande chaleureusement un chauffe-eau gain de place, qui est extra plat. Il évite cette sensation du gros ballon de 200L à l’ancienne ».

Autre avantage du chauffe-eau extra plat : il est écologique. « Comme il est constitué de deux cuves séparées, il n’y a jamais de mélange chaud-froid. Il permet de ne pas avoir à laisser couler l’eau pour trouver de l’eau chaude. »

Un chauffe-eau gain de place de 65L coute entre 200 et 400 € (et bien sûr, un peu plus pour des chauffe-eau de 80 et 100L, destinés aux familles nombreuses). Un prix amorti dès la première année, grâce aux économies d’eau effectuées chaque mois.