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Il arrive qu’un bien présente des combles ou une mezzanine. Ces espaces confèrent un certain charme au bien, et peuvent être une réelle opportunité pour gagner de l’espace au sol. Mais ces espaces ont un coût, et le flou qui règne autour de leur prix peut rendre leur valorisation hasardeuse.
Quelle est la différence entre des combles et une mezzanine ?
Une mezzanine est un plancher intermédiaire qui n’occupe pas toute la surface de la pièce qu’il surplombe.
Elle peut être un vrai vecteur de valeur puisqu’elle offre un gain de place en libérant de l’espace au sol. Mais attention à ne pas tout mélanger. Une mezzanine bien aménagée dans un studio de de 20m2 n’a pas le même intérêt que dans un appartement de 100m2 avec 3 chambres. Dans le premier cas, elle pourrait être utilisée en chambre, versus le second, elle aurait plus vocation à se convertir en débarras ou espace de stockage.
Les combles, eux, représentent la partie d'un bien située juste sous la toiture. On peut transformer des combles en mezzanine, mais pas l’inverse.
Pourquoi leur valorisation n’est pas si facile que ça ?
La difficulté de leur valorisation réside dans leur hauteur sous plafond. En effet, pour une bonne partie d’entre eux (attention, pas tous), ils ne sont pas inclus dans la loi Carrez et donc dans le calcul de la surface d’un bien.
Les m2 Carrez kesako ?
La loi Carrez, c’est la loi de 1996 qui détermine la surface habitable d’un bien. Elle ne prend en compte que la surface d’au moins 1.80m sous plafond, celle qui permet à un individu moyen de se tenir debout.
Dans la grande majorité des cas, les m2 des mezzanines et des combles n’entrent pas dans le calcul classique du nombre de m2 à cause de cette fameuse loi.
Prenez donc garde aux annonces immobilières fallacieuses : il n’est pas rare que les annonces affichent un nombre de m2 le plus élevé possible pour baisser le prix au m2 affiché. Or, vous l’aurez compris, un m2 n’est pas un m2 Carrez et ne vaut certainement pas la même chose. Mais cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas les prendre en compte du tout pour valoriser le prix de l’appartement.
Comment valoriser la mezzanine ou les combles dans le bien que j’ai visité ?
Malheureusement, il n’existe pas de règle officielle pour déterminer la valeur (et donc le prix) d’une mezzanine ou des combles.
Mais nous n’allions pas vous laisser comme ça, voici une des façons de les valoriser. A vos calculettes !
Pour une mezzanine
Cette méthode consiste à pondérer les mètres carrés non Carrez en fonction de la surface totale :
Prix d’une mezzanine = (surface mezzanine / (surface totale + surface mezzanine)) * surface mezzanine * prix du m2 Carrez.
Pas de panique, voilà un petit exemple qui aide à la compréhension
Imaginons un logement de 30m2 Carrez qui dispose d’une mezzanine de 10m2 non Carrez. Ces 10m2 représentent alors 10/(30+10) = 25% de l’appartement. A Paris, le prix du m2 est de 10 000€ en moyenne.
Une estimation du prix de la mezzanine de 10m2 est alors 10 x 25% x 10 000€ = 25 000€
Pour des combles ?
A nouveau, il n’existe pas de règle magique pour la valorisation des combles. Pour rester conservateur et ne pas les surévaluer, il est d’usage de les valoriser à hauteur de 20% du prix au m2 Carrez.
D’où (encore) une jolie formule :
Prix des combles = 20% * superficie des combles * prix au m2
Si on reprend le même cas que plus haut mais en changeant la mezzanine en combles on obtient une valorisation à 10 * 20% * 10 000 = 20 000 €.
Mais attention, ce n'est qu'une méthode d’estimation. N’hésitez pas à challenger leur valorisation lors de la négociation avec le vendeur.
De nombreux critères entrent en jeu en plus de la superficie : l’agencement et l’aménagement possible, l’état, le cachet mais aussi la taille du bien. Par ailleurs, ne négligez pas le coût des travaux que peut engager un aménagement des combles ou d’une mezzanine.
Mezzanine et combles : un espace de rangement ou une pièce à vivre ?
L'élément déterminant reste son utilité.
Une mezzanine dans un logement de 200m² aura forcément moins de valeur que dans un appartement de 20m². Et dans ce même appartement de 20m², une mezzanine mal conçue, ou avec une hauteur sous plafond d'un mètre, sera forcément moins valorisée qu'une mezzanine parfaitement insérée dans les lieux.
De la même manière, demandez-vous à quoi serviront vos combles. Un espace de rangement pour vos skis ? Si la hauteur des combles est de 1.75m partout, peut-être avez-vous envie de les aménager pour en faire un bureau ? Ou alors même une chambre d’enfant ?
La plus-value diffère largement selon vos besoins et envies.
Acheter avec Virgil ou comment s'assurer d'acheter au bon prix
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Ne négligez pas non plus l’état général de l’espace
Autant être clair : une mezzanine de mauvaise qualité qui doit être démolie ou des combles qui ne sont pas aménagés et qui ressemblent davantage à un grenier de stockage n'ont pas beaucoup de valeur.
En revanche, les combles qui, une fois remis à neuf, augmentent la surface habitable du bien – et donc potentiellement la plus-value à la revente –, oui.
Mais attention, ce type de travaux, qui touchent à la structure de l'immeuble, ne se font pas sans l'accord de la copropriété. Renseignez-vous bien en amont pour savoir si des travaux sont envisageables pour réaliser un agrandissement, sinon vous risquez de vous retrouver avec des combles (que vous aurez payés) non optimisables sur les bras. Ce serait le comble(s) non ? 😉
Et si vous mettiez toutes les chances de votre côté ?
Il y a des tonnes de choses qu’on peut rater dans la vie. Mais pas l’achat de son premier bien. Pourtant, on a plus de conseils pour acheter son ordinateur à 500 euros que son appart à 500 000 euros. Chez Virgil, on achète avec vous : on ajoute jusqu’à 150 000 euros d’apport à votre budget, mais on fait bien plus que ça. On vous dit si c’est le moment de vous lancer, comment y arriver, et on s’assure que vous achetez au bon prix. Ça donne envie de faire une offre, non ?
