Comment évaluer le juste prix du bien que je visite ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves : le quartier est idéal, la surface optimale.

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Seul hic : vous vous demandez si le prix affiché est le bon.

Trop haut, vous avez peur de vous faire avoir. Trop bas, vous craignez qu’il ne cache de mauvaises surprises. 

Avant de vous lancer, ou de renoncer, il est donc primordial d’être en mesure de challenger le prix. Emplacement, état, surface… Zoom sur les critères majeurs qui influent sur la valeur d’un appartement ou d'une maison. 

1) Lister les caractéristiques majeures du bien pour pouvoir le comparer 

Pour pouvoir estimer efficacement le prix d’un bien, il faut pouvoir le comparer à des biens aux caractéristiques principales similaires. La première étape de l’évaluation d’un bien immobilier consiste donc à lister le plus précisément possible ses atouts et faiblesses concrètes.

Parmi les informations à lister :

• La surface, le nombre de pièces et leur distribution 
• L’année de construction
• La présence d’une cave ou d’un garage, d’une terrasse ou d’un balcon, d’une place de parking etc.
• La luminosité et la hauteur sous plafond
  

2) S’informer sur le prix de vente des biens du quartier à critères équivalents

L’emplacement, le nerf de la guerre

L’emplacement est LE critère numéro 1 pour estimer le prix d'un bien, et tout particulièrement dans les zones où le marché immobilier est tendu (peu de biens en vente par rapport au nombre d’acheteurs potentiels).

Le profil du bien que l’on cherche, dans certains quartiers, peut également jouer un rôle considérable. Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble le confirme :

« Dans certains quartiers de Paris, Levallois ou Boulogne, le marché est composé de familles qui recherchent de très grandes surfaces. Ainsi, les appartements de 4, 5 ou 6 pièces de 130 m² et plus sont devenus bien plus chers au m² que les petites surfaces ! »

Pour connaître les prix de l’immobilier sur un secteur spécifique, plusieurs outils existent :

• Patrim : cet outil, développé par la direction générale des finances publiques (DGFF), recense plus de 20 millions de transactions et permet donc de se faire une idée des prix auxquels ont été vendus des biens proches des quartiers que vous convoitez. Vous pouvez trier selon les critères qui vous intéressent : superficie, prix au m², type de bien, etc. En revanche, il ne permet pas d’inclure de critère sur les éventuels travaux à prévoir et l’état du bien. Pour accéder à l’outil, il suffit de se connecter à son espace particulier sur le site des impôts, puis de se rendre dans la rubrique « Données publiques », et « Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien »

• La base Demandes de valeurs foncières (DVF) : cette base de données, ouverte par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), recense les ventes immobilières des 5 dernières années.

• Le site des Notaires de France : il permet de connaître les prix au m² sur un secteur donné, en fonction de la surface du bien, du nombre de pièces, etc. sur la période de votre choix.

• Des sites spécialisés dans l’estimation immobilière : le site Meilleurs Agents, notamment, propose des estimations immobilières avec un niveau de granularité très poussé. Leur simulateur prend en charge un large panel de critères comme l’étage du bien, le nombre de salle de bains, l’état de l’immeuble et du bien, la période de construction, la présence ou non d’un ascenseur, d’une cave, etc.
  

L’attractivité présente (et future) du quartier

L’environnement proche et l'attractivité du quartier sont également des éléments déterminants dans l’évaluation du prix. 

Il est donc important de :

• Repérer les commerces, les transports, les loisirs et les crèches et écoles dans le secteur. Leur présence et leur densité apporte de la valeur car ils contribueront à la qualité de vie de son/ses propriétaires. 

• Débusquer les potentielles nuisances à proximité immédiate : vis-à-vis, rues bruyantes, grands axes routiers, voies ferrées, couloir aérien, etc. Ces éléments, qui impactent le quotidien, diminuent la valeur d’un bien. 

• Se renseigner sur les futurs projets urbains : certains peuvent être bénéfiques (création de pistes cyclables, construction d’un nouvel espace vert, etc.), mais on peut aussi avoir de mauvaises surprises. Pour estimer au mieux le prix d’un bien immobilier, il est donc judicieux de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU), disponible en mairie, qui recense tous les projets à venir.

Et si vous avez trouvé la pépite mais que votre budget ne suit pas ?

Vous avez enfin déniché le bien de vos rêves dans le quartier idéal mais une ombre vient noircir ce beau tableau : le budget... Faut-il pour autant abandonner votre projet d'achat ? Non. Virgil s'associe à vous et co-investit jusqu'à 150 000 euros pour vous permettre d'acquérir le bien qui vous correspond et sortir du piège locatif !

Bon à savoir

Le potentiel économique d’une ville joue aussi sur le prix de l’immobilier. Les communes et quartiers qui favorisent l’implantation d’entreprises boostent naturellement la demande immobilière, ce qui peut tirer les prix vers le haut. L’inverse est vrai aussi dans les villes où le taux de chômage est important.

Lire aussi : Quels sont les signes précurseurs d’un quartier en hausse ?

3) Surcote et décote : faire le point sur ce qui fait réellement pencher la balance

Le prix moyen des appartements dans l’immeuble est un socle essentiel pour estimer au plus juste le prix du bien qui vous intéresse, mais cela ne fait pas tout. Des éléments supplémentaires peuvent venir impacter le prix du logement de façon positive (surcote) ou négative (décote). 

Les principaux éléments de surcote et de décote

Les critères importants qui peuvent influer à la hausse ou à la baisse le prix d’un bien sont :

• L’orientation : puisqu’elle a un effet direct sur la luminosité, l’orientation peut aussi bien booster le prix au mètre carré (orientation sud, sud-ouest, par exemple), ou au contraire le faire baisser (orientation plein nord). 

• L’étage : la différence de prix entre un rez-de-chaussée et un dernier étage varie en moyenne de 19 % à Paris (Source : étude MeilleursAgents). Si la règle veut généralement que le prix augmente au fil des étages, notez que dans les immeubles sans ascenseur, ce sont les appartements du 2ème étage qui afficheront le prix au m² le plus élevé.

• Les nuisances sonores éventuelles : une avenue très passante, un café situé juste sous l’appartement, ou encore une cour de récréation en face de l’immeuble peuvent entraîner une décote substantielle.

• La vue : une vue sur un monument, sur la verdure, l’absence de vis-à-vis, etc. feront grimper le prix du m².

• La présence d’extras : tous les m² supplémentaires, qui peuvent servir au stockage, au stationnement ou à l’agrément (terrasse, balcon, parking, cave, garage, etc.), auront une incidence non négligeable sur le prix du bien.

• L’agencement : à partir du moment où la répartition des pièces oblige les futurs acheteurs à réaliser des travaux (chambres en enfilade, grande entrée et tout petit salon, couloirs trop longs, etc.), le prix au m² du bien diminue.

• L’ancienneté de construction : les constructions d’après-guerre, des années 50 et 60 se caractérisent par la mauvaise qualité de leur isolation thermique et phonique. Des façades et des parties communes vieillissantes seront elles aussi sources de décote. 

• Les prestations de l’immeuble : les services présents au sein de l’immeuble peuvent conduire à une légère hausse du prix du m² (gardien, surveillance, digicode et interphones vidéo, fibre optique dans le bâtiment, etc.). 

• La performance énergétique : une mauvaise isolation, des fenêtres en simple vitrage, des radiateurs énergivores, etc. peuvent faire diminuer prix au m². Pour connaître les performances énergétiques d’un logement, vous pouvez consulter son Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Précision importante

Plus le défaut est structurel et donc difficile et/ou coûteux à réduire pour le propriétaire et le futur acquéreur, plus la décote sera élevée. Il ne faut cependant pas oublier que l’emplacement est capital : un bien avec quelques points faibles mais situé à une adresse très prisée ne subira pas nécessairement de décote, ou une décote moindre. 

Le cas des travaux

L’état général du bien et les travaux à prévoir représentent le dernier gros volet susceptible de faire varier le prix du bien.

Naturellement, la décote appliquée dépendra de l’ampleur des travaux à réaliser, mais on peut compter en moyenne : 

• une diminution de 10 % sur le prix pour des travaux d’agencement ou d’amélioration du logement ;
• une diminution de 30 % pour une rénovation totale.

Parmi les travaux incontournables à prévoir, qui peuvent influer sur le prix, on peut citer :

• les sols à changer et les revêtements des murs à rafraîchir ;
• une remise aux normes de l’installation électrique ;
• la pose de double-vitrage aux fenêtres ;
• l’isolation des murs ;
• le changement du système d’aération et de ventilation ;
• l’intervention sur des problèmes d’humidité.

À noter

il n’est pas toujours évident d’évaluer les travaux à réaliser. Prévoyez une rallonge de 10 à 15 % dans vos estimations, pour prévoir un budget au plus proche de la réalité. Et n’hésitez pas à faire une contre-visite avec un expert, qui aura l’œil pour estimer avec précision l’étendue et le coût des travaux.

Conclusion

Les éléments principaux à prendre en compte pour estimer le prix d’un bien sont : son emplacement, sa surface, son agencement, son état général, son orientation, ainsi que son positionnement au sein de l’immeuble.

Comparer le bien visité avec d’autres biens aux caractéristiques proches vous permettra de vous faire une idée assez juste de son prix.

Toutefois, il faut avoir en tête qu’à partir du moment où un type de bien est rare, les décotes éventuelles resteront minimes. C’est la loi de l’offre et de la demande qui fixe les prix.

Si vous avez un doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.