A quoi m'engage une offre d'achat ?

Ça y est, vous avez trouvé LA pépite, celle que vous cherchiez depuis si longtemps. Enfin, vous n’êtes pas vraiment sûr. Vous avez d’autres visites prévues, et qui sait, la prochaine pourrait être la bonne. Vous hésitez donc à faire une offre car ne savez pas dans quoi vous vous engagez.

N'ayez crainte, dans les faits, une offre ne vous engage pas autant qu’elle n’engage le vendeur. Vous disposez de portes de sortie si vous changez d'avis. Cela ne veut pas dire qu'il faut faire des offres à tour de bras, mais il est important de désacraliser ce passage obligé. 

Une offre engageante pour le vendeur, moins pour l'acheteur

Commençons par le commencement : une offre, si elle est acceptée, est beaucoup plus engageante pour le vendeur que pour vous, acheteur. 

En acceptant votre offre, le vendeur s’engage à vous vendre son bien. Une fois la décision prise, il ne pourra pas revenir dessus, ne pourra plus modifier son prix de vente, ni évidemment proposer son bien à un autre acheteur. L’offre est donc avant tout un moyen de vous assurer de l’engagement du vendeur. 

De votre côté, le dépôt d’une offre est certes en théorie un engagement, mais plusieurs voies s’offrent à vous si vous changez d’avis. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles vous pouvez effectuer plusieurs offres simultanées. Notez qu'on parle bien ici d'offres écrites. Les offres orales n’ont aucune valeur juridique. 

Remporter une offre, de la théorie à la pratique

Sachez qu'une offre au prix ne vous garantit pas de remporter le bien. Le Code civil est clair : la vente est conclue lorsque l’acheteur et le vendeur s’entendent sur la chose et le prix. La jurisprudence confirme que la vente est formée avec le premier acheteur qui fait une offre au prix. Seulement, dans les faits, lorsque l’offre d’achat est transmise à une agence immobilière, même sous contrat exclusif, celle-ci n’est pas tenue de présenter les offres au vendeur dans l’ordre où elle les a effectivement reçues. 

Bien souvent, le vendeur reçoit donc plusieurs offres au prix, voire à un prix supérieur. Assez logiquement, il va privilégier la plus intéressante pour lui. En principe, il s’expose à des sanctions s’il ne respecte pas cette règle, et les tribunaux pourraient en théorie le contraindre à verser des dommages et intérêts au premier offrant. Encore faut-il avoir envie d’engager une procédure et réussir à prouver que l’on a été le premier à faire une offre… Autant se mettre en quête d’un autre bien immobilier ! 

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Plusieurs portes de sortie si vous changez d’avis

Si l'une des offres que vous avez faite est validée par le vendeur, rien n'est encore fait, vous pouvez toujours faire machine arrière. ‍

Votre offre est acceptée, mais vous avez changé d’avis ? 

Pas de panique, cela arrive plus souvent que ce que l’on pense et dans ces cas-là, il peut être décidé d’un commun accord entre acheteur et vendeur de stopper la vente à ce stade. Le vendeur n'aura aucun intérêt à aller jusqu'au compromis de vente puisque, même après ce stade, vous disposerez encore d'une porte de sortie très facile.

Attention : à ce stade du processus de vente, aucun versement de votre part n'est requis. Les premiers frais n'arriveront qu'au moment du compromis de vente. 

‍Vous venez de signer un compromis de vente, mais ne souhaitez plus acquérir le bien ? 

Le compromis de vente est un document plus engageant qu'une simple offre. Néanmoins, rien n'est encore figé. 

Vous pouvez tout d’abord compter sur vos 10 jours de rétractation après la signature du compromis de vente. Sans aucune justification, ni aucun motif, vous pouvez, dans ce délai, annuler l’achat. Attention, on parle de 10 jours calendaires, qui incluent bien les week-end et éventuels jours fériés. 

Passé ce délai, il faudra ensuite compter sur les conditions suspensives dûment établies dans le compromis de vente pour pouvoir l’annuler. Il est donc important de bien réfléchir à ces clauses avant la signature du compromis (achat conditionné à l'obtention d'un prêt bancaire, de la vente d’un autre bien, de la permission de travaux…). 

Dans ces deux cas, le dépôt de vente (généralement 5% à 10% du prix de vente) versé lors de la signature du compromis, vous sera remboursé dans sa totalité. 

Si toutefois, aucune de ces conditions ne vous permet de faire machine arrière, sachez que vous pourrez tout de même arrêter le processus, avant la signature de l’acte de vente. Vous devrez néanmoins dire adieu à votre dépôt de garantie. 

La clé : bien se préparer à faire une offre d'achat !

Le meilleur moyen de ne plus être stressé lorsque vous faites une offre d’achat sur un bien est encore de s’y préparer avant chaque visite.

Partez dans l’idée que chaque visite peut potentiellement être la bonne. Dans un marché tendu, vous n’aurez malheureusement jamais le temps de réfléchir des jours et semaines avant de vous décider à faire une offre. D’où l’importance d’une bonne préparation en amont. 

Quartier, immeuble, parties communes, le prix du mètre carré, impôts fonciers, charges de copropriété, travaux prévus… plusieurs critères importants sont à prendre en compte pour une visite digne d’un professionnel. 

Enfin, triez parmi toutes vos visites. Si une offre est clairement moins engageante pour vous que pour le vendeur, les multiplier deviendra vite de la perte de temps et d'énergie.

Prochaine étape ? Maximiser vos chances avec la meilleure des offres.