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La période est délicate pour les jeunes ménages car, bien que les taux immobiliers restent faibles et attisent toujours le marché, les banques semblent se crisper en cette période exceptionnelle. « Ces derniers mois, on voit réapparaître plus de refus de prêts que sur les dernières années. Les banques semblent plus exigeantes tant sur le respect d’un taux d’endettement maximum de 35 % des ménages et que sur la présence d’un apport personnel plus important des futurs emprunteurs », déclare Mélanie Boron-Toussaint, notaire.
Les primo-accédants cherchent alors à activer des coups de pouce pour décrocher un meilleur prêt ou un appartement un peu plus grand ou dans un meilleur quartier. Dans le même temps, nombre de parents ne sont pas opposés à aider leurs enfants en faisant coup double pour anticiper leur transmission successorale.
« L’époque a changé. Une transmission patrimoniale anticipée n’est plus vue comme une dépossession. Face à un avenir incertain, les parents sont en quête d’outils légaux pour aider les jeunes générations »
Face à ces problématiques, deux interlocuteurs privilégiés : le notaire, officier ministériel, chez lequel la visite conseil est gratuite pour vous guider dans des situations de transmission de patrimoine, et le Conseil en Gestion de Patrimoine (CGP), à même de vous indiquer les impacts financiers afférents. Décryptage des options à connaître.
Le don familial pour achat immobilier, la solution privilégiée
Le don familial peut prendre plusieurs formes : le don manuel, la donation-partage et la réception en franchise de droit.
Le don manuel, la solution parents-enfant
Il consiste à donner une somme d’argent à son enfant. Encadré par la loi, il permet de recevoir de ses parents jusqu’à 131 865 euros en franchise de droits, en cumulant le don manuel de sommes d’argent (prévu à l’art 790 G du Code général des impôts).
Quelles sont les contraintes à connaître ?
- le donateur doit avoir moins de 80 ans
- il existe un abattement de 100 000 euros pour les successions et donations, également appelées mutations à titre gratuit en ligne directe. Le montant de l’abattement est apprécié par donateur et non par couple.
- le don manuel est possible tous les 15 ans, d’où l’intérêt pour les parents de commencer tôt leurs dons s’ils veulent pouvoir transmettre sans frais leur patrimoine à leur enfant.
Comment procéder ?
Les parents qui voudraient ainsi aider ponctuellement leurs enfants peuvent y procéder en respectant les formalités d’usage. « Dans le mois de la réception de la somme, le donataire doit a minima remplir un “imprimé de don manuel” (Cerfa 2735) et le déposer au centre des impôts de son lieu de résidence », indique Mélanie Boron-Toussaint.
Et si vous faisiez appel à Virgil plutôt qu'à un don familial ?
Vos parents vous ont toujours dit qu'il fallait d’abord épargner et mettre de côté pour ensuite devenir propriétaire. C’est vrai, impossible d’acheter ni même d’emprunter sans avoir un apport suffisant. Mais comment mettre rapidement une épargne de côté quand on paie un loyer ? En bref, il faudrait épargner pour acheter, et acheter pour épargner. Avec Virgil, on brise ce cercle vicieux. On investit jusqu’à 150.000€ à vos côtés pour vous permettre d’acheter dès aujourd’hui, et transformer votre loyer en épargne.
La donation-partage, pour éviter les querelles fraternelles
La donation manuelle, qualifiée de donation simple, doit être juridiquement bien encadrée pour éviter les mésententes entre héritiers lors de la succession.
La donation-partage fige les valeurs à rapporter à la succession au moment où le don est fait.
François Hurelle, Conseil en Gestion de Patrimoine (Kapital Associés) et enseignant en Conseil Patrimonial à l’université, explique : « Le droit prévoit le rapport des donations faites aux héritiers au moment de la succession afin, de préserver l’égalité entre ces derniers, sauf disposition contraire. Toutefois, le rapport se fait sur la valorisation des biens au moment du décès des parents. En clair, si en remploi des sommes reçues chacun des enfants a acheté un bien, mais que certains ont pris dans le temps plus de valeur que d’autres, la plus-value devra être partagée entre les frères et sœurs au moment de l’ouverture de la succession des parents. »
Pour préserver la bonne entente au sein de la fratrie et afin d'anticiper au mieux le rapport à leurs successions des sommes données, les parents opteront donc plutôt pour la donation-partage, qui fige les valeurs à rapporter à la succession au moment où le don est fait.
« Cette formalité nécessite un passage devant notaire et doit respecter des conditions de fonds, mais préserve la paix familiale », affirme le Conseil en Gestion de Patrimoine.
La réception en franchise en droit, la solution transgénérationnelle
Les aïeux ont la possibilité de contribuer à votre achat immobilier à travers une donation transgénérationnelle, à hauteur de 31 865 euros pour les grands-parents et 5 310 euros pour les arrière-grands-parents.
Cette opération peut également avoir lieu tous les 15 ans, en complément du don manuel de sommes d’argent qu’ils peuvent également consentir s’ils ont moins de 80 ans.
Le prêt familial, encore méconnu
Le principal objectif du prêt familial est de permettre aux parents de donner un coup de pouce à leur(s) enfant(s) au moment où ils en ont besoin, tout en assurant un retour de leur capital, à terme.
Parents et enfants décident ensemble de l’échéancier des remboursements.
Cette solution permet de démocratiser l'aide parentale et d’échapper aux frais bancaires et de garanties. Elle est également assez souple, comme l’explique la notaire : « Il n’y a pas de limite de montant et parents et enfants décident ensemble de l’échéancier des remboursements qui peuvent être ajustés en cours de prêt. Il faut néanmoins que les choses soient actées comme il se doit pour éviter toute requalification future. Il est vivement conseillé de procéder à une signature devant notaire et il faut a minima remplir le Cerfa 2062 à destination de la recette des impôts. »
Attention aux obligations fiscales !
François Hurelle insiste aussi sur ce point fondamental : « Il est essentiel que le prêt soit formalisé par les deux parties vis-à-vis de l’administration fiscale. Parents et enfants doivent faire enregistrer ce prêt à la recette des impôts pour lui donner une date certaine et qu’il ne puisse pas être requalifié en don dans le futur. »
La propriété partagée, une option intéressante
Si les enfants préfèrent souvent une aide indépendante pour acquérir leur propre bien immobilier, il est également possible d’envisager l’achat d’un bien immobilier en famille. Deux options sont alors envisageables : l'achat en indivision ou la SCI.
Selon Mélanie Boron-Toussaint, cette dernière reste la meilleure solution pour acheter en propriété « partagée » : « L’achat en indivision n'est pas à recommander car, en droit, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, ce qui signifie qu'en cas de litige familial, vous pouvez être amenés à vendre. » La SCI offre par ailleurs deux avantages principaux :
Plus de poids face à la banque
« En optant pour une SCI – Société Civile Immobilière – c’est cette dernière qui sera le débiteur vis-à-vis de la banque, les parents et enfants étant associés et représentants de la société. Ce montage peut donc offrir davantage de garanties à la banque pour accorder le prêt », explique en effet Mélanie Boron-Toussaint.
La souplesse permise par la SCI
« L'intérêt d'une SCI est de dissocier l'avoir et le pouvoir. Les associés, soit les parents et les enfants, contribuent ensemble au financement du bien à hauteur de leurs possibilités, mais il est recommandé de confier aux enfants la gérance pour que les parents n'aient pas à administrer la résidence de leurs enfants. La contribution des parents dans la société peut alors se faire soit en capital, leur donnant un droit sur la valorisation future du bien, soit au travers d’un apport en compte courant d’associé, c’est-à-dire un prêt consenti à la société », explique François Hurelle.
L’immatriculation d'une SCI peut être réalisée au greffe du tribunal de commerce ou en ligne sur Infogreffe.fr.
Une dernière carte à jouer : l’usufruit
Il est possible pour un enfant de toucher une partie des revenus parentaux issus de la possession d’un bien locatif ou des parts de SCPI. L’intérêt de cette option est d’apporter un complément de revenu à l’enfant pour lui permettre, par exemple, de consolider un apport personnel et d’emprunter davantage. Cela permet également de baisser les revenus parentaux en vue d’une défiscalisation et notamment pour modérer l’assiette de la taxation au titre de l’IFI, entre autres.
Concrètement, l’enfant touchera les loyers ou les dividendes, en lieu et place de ses parents, sur une durée déterminée.
« Le parent doit posséder des parts de SCPI ou un bien locatif, c’est-à-dire un bien produisant ce qu’on appelle en termes juridiques des fruits. Il peut alors faire donation de l’usufruit temporaire dudit bien au bénéfice de l’enfant qu’il souhaite gratifier.», précise Mélanie Boron-Toussaint. « Concrètement, l’enfant touchera les loyers ou les dividendes, en lieu et place de ses parents, sur une durée déterminée. Un tel acte portant sur un bien immobilier doit faire l’objet d’un acte notarié permettant sa publication au service de la publicité foncière. »
A chaque situation familiale, sa solution
« À chaque situation familiale se dessine une solution. Le don, le prêt ou la propriété partagée. Le don est un dessaisissement irrévocable ; le prêt, s’il n’a pas été remboursé, deviendra une créance inscrite à l’actif de la succession et la détention sociétaire au travers d’une SCI permet une grande souplesse, en prévoyant dans la rédaction des statuts les relations entre associés ainsi que les pouvoirs conférés à la gérance, mais également en permettant de faire un mix entre apport en capital et prêt à la société. Évitez l'indivision », conclut François Hurelle.
Et si vous pouviez compter sur un apport en plus ?
Vous aimeriez devenir propriétaire, mais votre banquier est formel : même en empruntant au maximum de vos capacités, sans apport plus conséquent, les biens dont vous rêvez sont hors de portée. C’est sans doute que votre banquier ne connaît pas Virgil. Nous complétons votre apport jusqu'à 150 000€ en achetant à vos côtés : ce n'est pas un prêt, c'est du capital immobilier, et cela va tout changer pour votre projet.
