Épargner pour constituer un apport : par où commencer ? Une gestionnaire de patrimoine vous dit tout

Se lancer dans l’achat du bien de ses rêves exige d’être au clair sur son projet immobilier, mais aussi de montrer patte blanche auprès de son banquier et de pouvoir débloquer un apport, enveloppe indispensable à tout achat immobilier. Et comme elle tombe rarement du ciel, elle s’anticipe et se planifie grâce à des mécaniques d’épargne bien ficelées.

Pour préparer cette enveloppe, il faut commencer par calculer la différence entre ce que vous avez déjà de côté et ce qu’il faut épargner en plus pour atteindre l’apport minimum. Reste ensuite à calculer le temps que vous mettrez à mettre cette somme de côté en fonction, notamment, de votre capacité d’épargne et de la façon dont vous ferez fructifier cet argent.

Décryptage avec Héloïse Bolle, conseillère en gestion de patrimoine et fondatrice de Oseille et Compagnie. 

Première étape  : évaluez (et augmentez !) votre capacité d’épargne

Commencez par établir un budget. Sur la base de ce budget, vous pourrez déterminer combien vous pouvez épargner chaque mois. 

L’épargne devient alors ce que vous mettez de côté en début de mois, et non ce qu’il vous reste à la fin.  

Héloïse Bolle confirme l’importance d’avoir une vision claire de ses dépenses pour connaître sa capacité d’épargne et préparer un projet structurant, comme un achat immobilier : « Certains mettent de l’argent de côté sans s’en rendre compte, mais ils sont plutôt rares… La majorité dépense de l’argent sans s’en rendre compte. »

Commencez par établir votre budget…

Listez d’abord vos charges contraintes : ce sont les dépenses incompressibles - le loyer, les frais liés à votre voiture, l’électricité, Internet, vos assurances, la facture de la cantine de vos enfants, etc. 

« Attention, dans les dépenses contraintes, il ne faut pas oublier les postes de dépenses annuels. Par exemple l’impôt si l’on n’est pas prélevé à la source. Il y a aussi beaucoup d’assurances qui ne sont pas payées mensuellement, mais annuellement. Ou encore les cotisations Urssaf pour les indépendants, qui sont prélevées tous les trimestres, etc. En général, on se rend souvent compte que les dépenses contraintes sont beaucoup plus élevées que ce que l’on imaginait », précise Héloïse Bolle.

Listez ensuite vos charges arbitrables : ce sont les dépenses sur lesquelles vous avez une marge de manœuvre : les loisirs, les vacances, l’habillement, etc. 

...Puis déterminez quelles dépenses vous pouvez diminuer...

C’est dans les charges arbitrales que vous pouvez faire des coupes, en annulant par exemple certains abonnements (la salle de sport où vous n’allez jamais, la box mensuelle dont vous pouvez vous passer etc.). Certaines dépenses seront plus complexes à diminuer, car si elles sont arbitrables sur le papier, elles restent indispensables. Exemple : l’alimentation, les vêtements. Charge à vous de distinguer le nécessaire du superflu. 

...Et voyez ce qu’il vous reste pour épargner !

Une fois vos charges identifiées (et réduites si c’est possible), vous aurez une première idée de ce qu’il vous est possible d’épargner. Le plus efficace, selon notre experte, est de considérer son épargne comme un poste de dépense contrainte. Fixez-vous un objectif chiffré précis à épargner dans votre budget mensuel, que vous virez sur un compte ou livret dédié dès que vous touchez votre salaire. De cette façon, vous épargnez « sans y penser » : votre épargne ne sera pas de l’argent disponible directement sur votre compte courant et sortira donc de votre « argent de poche ».

Pour se constituer un apport pour un futur achat immobilier, Héloïse Bolle conseille de « se donner des objectifs ambitieux, et d’épargner entre 10 et 25 % de son revenu. Les premières années d’activité professionnelle, il est important d’épargner beaucoup car c'est une période de vie où les dépenses fixes sont les plus faibles : pas d'enfants à charge, pas de remboursement de prêt, etc. »

Saisir les opportunités d’épargne ponctuelle

Il est primordial de saisir des opportunités ponctuelles d’épargner, comme par exemple le versement d’un 13ème mois, et l’épargne salariale. Avec les systèmes d’épargne salariale (participation et intéressement), vous choisissez chaque année si vous souhaitez toucher la somme (elle sera alors fiscalisée), ou si vous optez pour un placement proposé par votre employeur. Cette seconde option est conseillée pour préparer l’achat de votre résidence principale car ce projet vous permettra de débloquer votre épargne de façon anticipée. Pour notre expert Héloïse Bolle, il s’agit « d’une façon puissante de booster son apport ».

Deuxième  étape : savoir où placer cette épargne

Il existe de nombreuses options pour placer son épargne. Le choix du placement dépendra principalement de l’horizon de votre investissement immobilier. 

Pour acheter un bien dans 5 à 8 ans

‍Les contrats d’assurance vie sont souvent conseillés si la durée d’épargne est longue car sa fiscalité est avantageuse si l’argent est débloqué 8 ans après l’ouverture du contrat. Pour Héloïse Bolle, ce support d’épargne présente tout de même un point faible majeur : « dans un contrat d’assurance vie, on ne peut pas sécuriser toute son épargne. On est obligé d’en exposer une partie à une petite part de risque. Les contrats à capital garanti sont très rares et ne rapportent pas grand-chose. »

Pour acheter un bien à court ou moyen terme : privilégier la sécurité à l’appât du gain

Le livret A et le LDDS (livret de développement durable et solidaire) ne rapportent que 1% : c’est nettement moins que l’inflation (2,8% en 2021). En revanche, votre épargne est disponible, il n’y a pas de plafond, vos fonds ne sont pas exposés aux risques du marché et il n’y aura aucune fiscalité. Une option efficace pour ritualiser votre épargne avec des virements automatiques.

Le PEL (Plan Epargne Logement) rapporte aujourd’hui moins que le Livret A et le LDDS. Son taux brut est de 1%, mais seulement de 0,7% une fois les impôts et prélèvements sociaux prélevés. Mais ce placement est un bon moyen d’éviter de dépenser son argent sur un coup de tête. En effet, l’argent est bloqué, le retrait des fonds entraîne la fermeture du PEL et il faut compter entre 3 semaines et 1 mois pour récupérer son argent. Enfin, le PEL favorise une discipline d’épargne car son alimentation se fait obligatoirement par versements réguliers. Des versements exceptionnels peuvent également venir en complément. Pour Héloïse Bolle, le PEL est « un super outil pour les personnes qui sont des paniers percés, ou qui ont du mal à se discipliner pour épargner ».

A noter : en cas de déblocage des fonds du PEL avant 2 ans, le taux de rémunération sera recalculé à la baisse. La différence en termes de valeur absolue n’est pas énorme, ce qui rend le PEL intéressant quel que soit l’horizon de votre achat immobilier.

Les supports d’épargne salariale proposés par votre employeur vous offriront le choix d’investir sur différents types de profils. Ces profils correspondent à des degrés de risque : dynamique, prudent, équilibré, trésorerie, etc. Pour Héloïse Bolle, la prudence doit rester de mise, surtout si l’achat immobilier est prévu à court terme : mieux vaut sécuriser ses fonds, quitte à ne pas produire d’intérêts, ou très peu. Une fois que vous aurez acheté votre appartement ou votre maison, le son de cloche sera différent et vous pourrez prendre plus de risque…pour espérer plus de rendement.

Envie de creuser le sujet ? Zoom sur comment faire bosser son épargne ! 

La bourse, un risque à éviter

Quand l’achat immobilier est envisagé à court/moyen terme, il faut limiter au maximum la prise de risque sur son épargne. L’année 2020 nous a montré encore une fois qu’on n’est jamais à l’abri d’un krach boursier et même si certains ont fait de jolis coups, d’autres ont perdu beaucoup. Ce serait dommage de devoir renoncer à un projet immobilier à cause d’un mauvais coup en Bourse. « J’ai sans doute une approche très conservatrice mais sur l’immobilier, on parle d’opérations qui vont représenter le plus gros du patrimoine pendant très longtemps. C’est vraiment quelque chose sur lequel il ne faut pas se mettre en danger », insiste Héloïse Bolle. 

Conclusion

Pour constituer un apport pour un achat immobilier, il ne faut pas considérer l’épargne comme ce qu’il vous reste à la fin du mois mais comme ce que vous mettez de côté en début de mois. A vous de choisir où placer cette épargne, en fonction du calendrier de votre projet d’achat.

Je suis devenu un as de l’épargne, mais ça ne suffit pas à booster mon apport pour acheter le bien de mes rêves !

Vous pouvez aussi vous tourner vers le co-investissement en faisant appel à Virgil ! 

Quand il s’agit de booster son apport personnel, le premier réflexe est de se tourner vers son entourage. Vous pouvez par exemple faire appel à la générosité familiale pour obtenir un coup de pouce. Don familial, prêt familial, propriété partagée, usufruit… plusieurs options s’offrent à vous. Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article dédié.

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Crédit photo : Guillaume Flandre