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Beaucoup de nos acquéreurs se posent des questions sur les taux d'intérêt. Pourquoi est-ce qu’ils montent ? Jusqu'où vont-ils monter ? Quand est-ce qu’ils vont baisser ? Vont-ils seulement baisser ? Quels sont les taux qu'on peut espérer obtenir ? Où se situe Virgil par rapport à la moyenne du marché ? Et j'en passe !
Si vous aussi vous vous posez ce genre de questions, vous êtes au bon endroit.
Premier trimestre 2024 : la hausse des taux continue
Quelle est la hausse réelle des taux d’intérêt ?
En février, le taux moyen hors assurance des prêts immobiliers sur 20 et 25 ans cautionnés par Crédit Logement pour des acquisitions dans l'ancien était de 2.84% (contre 2.61% en janvier, soit +22 points de base (pdb)).
Attention : ce scope ne couvre pas les prêts obtenus en février mais les prêts décaissés en février, c'est-à-dire les prêts liés aux actes de vente signés en février.
C'est le 14e mois consécutif de hausse des taux et le rythme s'accélère. La hausse survenue en janvier (+26 pdb) avait largement dépassé les hausses (déjà importantes) d’octobre (+19 pdb) ou de juillet 2022 (+18 pdb), et le taux moyen a de nouveau flambé en février (+21 pdb), conséquence directe de la mensualisation du taux d’usure, le taux maximal auquel les banques peuvent prêter.
Qui dit hausse des taux dit budget qui coince ?
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Pourquoi la hausse du taux d'usure fait-elle augmenter les taux d'intérêt des crédits immobiliers ?
En fait, c'est plutôt la hausse des taux directeurs de la BCE, et notamment du taux de refinancement ("taux refi" pour les intimes), qui est à l'origine de la hausse des taux d'intérêt. En effet, ce fameux taux refi détermine, comme son nom l'indique, le coût auquel les banques commerciales se refinancent auprès de la BCE – car non, les banques ne s'appuient pas uniquement sur les dépôts des clients pour prêter, elles empruntent également auprès de la banque centrale.
Or si le coût de l'argent est plus élevé pour elles, les banques doivent, pour ne pas réaliser de pertes, prêter à un prix plus élevé – d'où la hausse des taux d'intérêt.
Et lorsque ce prix est trop proche du taux d'usure, les banques ne prêtent tout simplement plus. Seule une hausse de ce taux d'usure leur permet de prêter à nouveau, à un prix plus élevé. Voilà pourquoi les taux d'intérêt du crédit immobilier augmentent systématiquement dans la foulée de la hausse des taux directeurs et du taux d'usure.
Concrètement, on en est où aujourd’hui ?
Depuis février, le taux de refinancement est à 3.0% – mais attention, cela ne veut pas dire que les banques prêtent à ce taux-là. Une banque qui prêterait à 3.0% perdrait de l'argent car ce niveau de prix n'absorbe pas ses coûts de structure – elle doit donc prêter plus cher. Le 22 mars 2023, le taux de refinancement est passé à 3.5% et il faut logiquement s'attendre à une hausse des taux d'intérêts.
Contracter un crédit immobilier aujourd’hui : fausse bonne idée ? 🤔
La hausse brutale des taux coûte non seulement plus cher à ceux qui réussissent à emprunter mais elle a aussi pour impact de faire voler en éclats un nombre assez colossal de projets, au point qu'il faille purement et simplement y renoncer ou, dans le meilleur des cas, se tourner vers des projets moins ambitieux.
Toujours selon l'Observatoire Crédit Logement, le nombre de prêts accordés sur le trimestre est ainsi en chute libre : – 44.1% par rapport au même trimestre de l'année dernière. Vous avez bien lu : – 44.1%, soit quasiment divisé par 2, ce qui nous amène sur l'ancien au niveau le plus bas depuis... juin 2013 !
Vous l'aurez compris, la question clé pour les aspirants acquéreurs aujourd'hui n'est donc plus de savoir à quel taux négocier son prêt mais de trouver une banque qui voudra bien prêter.
À ce jeu-là, on s'en sort très bien chez Virgil, avec un taux de transformation (prêts obtenus / demandes de prêt) supérieur à 95% (et 100% en février), soit très au-dessus de la moyenne des courtier. 💪
Date de publication : 31 mars 2023
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