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Investisseur immobilier professionnel est un métier à part entière. C’est celui de ceux et celles qui ont choisi de faire de la pierre une rente. En pratique, cela demande un état d'esprit particulier, de faire du rendement maximum sa priorité et d'y consacrer tout son temps. Si cela n’est pas votre vocation, tant mieux ! Le but de cet article n'est pas de vous transformer en rentier de l'immobilier - acheteur-revendeur à l’affût de coups « juteux » et parfois risqués - mais bel et bien de vous guider dans cette grande étape de votre vie qu’est le premier achat immobilier.
Vous êtes à l'aube de votre premier achat : celui qui rime avec projet personnel, qualité de vie, épanouissement, foyer, création d'un patrimoine pour protéger votre famille.
Il est donc totalement pertinent de vous interroger :
Est-il préférable d'investir d'abord pour aménager votre propre nid ou de commencer par un investissement locatif ?
En vous interrogeant, vous allez pouvoir chercher les réponses, c’est-à-dire les choix qui seront en parfaite adéquation avec vos priorités et vos envies.
Première possibilité : acheter sa résidence principale
Un choix rationnel qui dit non au loyer « à vie » !
Dans la vie d'un locataire, il arrive un jour où l'on décide de faire ce fameux calcul :
Prix du loyer✖️ 12 mois✖️ Nombre d'années = 😭
À ce calcul s’ajoute la projection. Traduction ? Les années qui nous séparent d’un possible déménagement. En règle générale, ce calcul se conclut par un « waouh » face aux sommes déjà versées sur le compte du propriétaire. Une prise de conscience qui mène là encore très souvent à la phrase :
Et si on achetait, plutôt que de jeter cet argent par les fenêtres ?
Pour cause, acheter sa résidence principale, c’est faire de son projet immobilier sa première source d’épargne. De quoi se constituer un patrimoine.
Un choix émotionnel : un toit à soi, quoi qu’il arrive
« Je suis chez moi, je fais ce que je veux ! ». Quand on est propriétaire, cette remarque vaut aussi bien pour la couleur des murs que pour l’abattement d’une cloison. Cela vous ouvre également un droit de vote aux Assemblées Générales de la copropriété. Lieu où se décident les modifications du règlement de copropriété ou par exemple l’installation d’une antenne 5G sur le toit de l’immeuble.
Derrière cette phrase se cache également un sentiment d’appartenance au quartier où l’on vit. Un quartier dont on guette l’évolution.
Et oui, quand on est propriétaire, on perçoit l’arrivée d’une nouvelle station de métro comme un synonyme de plus-value pour son bien. Et l’arrivée d’une école Montessori comme un atout pour « plus tard ».
Le jour où vous prononcerez cette phrase - et que vous serez propriétaire - vous pourrez également dire « les dossiers de location : plus jamais ! ». Et ça se comprend : un dossier de location est bien souvent une source de stress, voire d’humiliation, tant il faut justifier qu’on est un bon payeur. Sans oublier les cautions à l’appui. En devenant propriétaire, vous passez dans « l’autre camp », gage de stabilité et de projets à long terme. Plutôt tentant.
Un choix contraignant qui se traduit par un engagement sur plusieurs années
Pour certaines personnes, l’achat d’un bien immobilier représente un investissement à trop long terme. Il est parfois difficile de se projeter à 20 ou 25 ans. Et pourtant, lorsque l’on signe un prêt immobilier, c’est bien souvent sur cette durée. Pour ceux que cela peut angoisser, rappelez-vous qu’un achat immobilier ça peut être pour la vie, certes. Mais qu’aujourd’hui bon nombre de personnes vendent leur logement bien avant la fin de leur prêt. In fine, c’est un engagement (investissement) dont vous restez maître !
Un choix qui doit s’adapter aussi à votre budget
Acheter sa résidence principale signifie :
- avoir constitué un apport à hauteur de 10 % de la valeur du bien (au moins) ;
- avoir des revenus suffisants pour rembourser son prêt et ses intérêts bancaires, payer une assurance sur l’emprunt, mais aussi un impôt foncier et des charges de copropriété ;
- attendre un minimum d'années avant de revendre son bien pour ne pas perdre d’argent dans la seconde transaction - notamment à cause des frais de notaire.
L’enjeu est de trouver un juste équilibre entre votre budget et vos attentes.
Il s’agit donc de trouver un bien dans l’un de vos quartiers préférés. Un logement si possible à proximité de vos différents centres d’intérêt, et avec une taille qui conviendra à votre cellule familiale.
En bref, un lieu où vous vous sentirez de rester quelques années ! Alors dans la pratique, pour certains cela va être une évidence. Tandis que pour d’autres, le montant de leurs revenus actuels peut être un frein à leurs rêves, leur « quartier préféré » étant rarement le moins cher.
Et si je n'ai justement pas le budget pour acheter la résidence principale de mes rêves ?
C'est un fait : même en empruntant au maximum de vos capacités, sans apport plus conséquent, les appartements dont vous rêvez sont hors de portée. Vous connaissez Virgil ? Nous complétons votre apport en achetant à vos côtés : ce n'est pas un prêt, c'est du capital immobilier, et cela va tout changer pour votre projet.
Prêt à découvrir ce que vous pourriez acheter avec Virgil à vos côtés ?
L'investissement locatif : une alternative judicieuse ?
Un investissement moins contraignant
L’avantage quand on n’achète pas un logement pour y vivre, c’est qu’on peut acheter dans une autre ville et acheter plus petit pour respecter un budget d’investissement précis. Ce bien rapporte des loyers qui rembourseront chaque mois une partie des mensualités bancaires. Sur le papier, cela peut paraître idéal. D’autant que les intérêts de l’emprunt tout comme le montant des travaux que vous effectuerez permettront de réduire vos impôts sur les bénéfices locatifs. D’ailleurs, vous pourrez peut-être également profiter des dispositifs de type dispositif Pinel et Denormandie.
Et selon votre situation professionnelle, la banque pourra peut-être élever son « plafond de pierre » (vous prêter plus) dans la mesure où elle sait que vous allez percevoir des loyers. Oui, mais… entre le papier et la réalité, il y a quelques différences !
Une gestion lourde et des risques réels
Avoir un locataire c’est d’abord bien le choisir !
Traduction : vérifier qu’il aura les moyens de payer régulièrement ses loyers, mais aussi qu’il en aura l’envie.
La plupart des locations se passent bien, mais les mauvais locataires existent. Et si vous faites partie des malchanceux propriétaires qui doivent se battre, parfois jusqu’au tribunal, pour récupérer leurs loyers, pendant qu’en parallèle, la banque leur demande chaque mois le remboursement de leur prêt, vous risquez quelques insomnies.
Pour éviter ces désagréments, il est toutefois possible de prendre une assurance « loyers impayés ».
Vous pouvez également confier votre bien à une agence qui choisira le candidat idéal, s’occupera des états des lieux et des quittances mensuelles.
Cela représente toutefois un coût qui s’ajoutera aux autres dépenses nécessaires : assurance habitation pour l’appartement « nu » (qui protège contre les dégâts que l’assurance de votre locataire ne couvre pas), impôt foncier, charges non récupérables, etc.
La difficulté de trouver le bien idéal à distance
Acheter dans une autre ville que la vôtre peut être un compromis intéressant pour du locatif car la pierre y est sans doute plus accessible.
Le risque ? Faire une mauvaise affaire, du fait que c’est une ville dans laquelle vous connaîtrez moins bien les « bons et mauvais coins ».
Ces rues trop bruyantes qui font fuir les locataires, celles qui sont jolies, mais qui ont mauvaise réputation...
Un achat de résidence principale retardé
Enfin, gardez à l’esprit qu’en investissant pour la première fois dans un bien que vous allez mettre à la location, vous ne pourrez s’en doute pas acheter votre résidence principale avant quelque temps. En cause, votre capacité d’emprunt ! N’oubliez pas qu’elle est plafonnée, et c’est l’une des choses que la banque va vérifier en épluchant les comptes de votre premier achat et en déduisant de vos revenus locatifs toutes les charges qui pèsent dessus. La banque ne pourra pas non plus prendre en compte 100% de vos revenus locatifs complémentaires à cause de la vacance locative.
Alors, propriétaire loueur ou résidence principale : le bon choix dépend de vous
Il existe de vraies situations où commencer par l’achat locatif a un sens. Par exemple, si vous savez qu’au cours des cinq ou dix prochaines années, votre profession va vous mener à changer de pays chaque année. Dans ce type de cas, l’investissement locatif est une vraie bonne idée.
Vous commencerez dès maintenant à créer votre patrimoine de sécurité en investissant dans la pierre, vous y placerez un locataire et, lorsque votre mode de vie deviendra plus sédentaire, vous pourrez envisager d’acheter pour vous.
Vous aurez alors le choix : garder ce bien locatif et en acheter un second ou tout simplement le revendre. D’ici là, il faudra juste espérer que son prix aura suffisamment augmenté pour que la plus-value couvre les coûts qu’il vous aura coûtés (notaire, taux d’intérêt, etc.).
Si à l’inverse, vous êtes prêt à rester dans la même ville quelques années, il est peut-être temps de vous demander si investir dans votre avenir ne serait pas une bonne idée.
Un avenir en pierre dans lequel vous aurez plaisir à vivre et à vous projeter, seul ou en famille.
Et si vous commenciez par acheter un bien pour vous ?
Chez Virgil, nous croyons dur comme fer en l’investissement dans la pierre. Et nous savons aussi que la meilleure façon de le faire, c’est d’abord d’acheter sa résidence principale pour arrêter de payer un loyer. Seulement voilà : face aux prix dans les grandes villes, difficile d’acheter un bien dans lequel on se voit vivre. Alors on est tenté de faire les choses à l’envers en commençant par un investissement locatif, malgré tous les risques que cela comprend. Mais ça, c’était avant Virgil : nous investissons jusqu’à 150 000 euros à vos côtés pour vous permettre d’acheter le bien qui vous correspond vraiment.
