Quel est le vrai coût d’un investissement locatif ?

Vous avez bien compris qu’investir dans la pierre est l’une des meilleures solutions pour créer un patrimoine. Mais parce que vous n'avez pas encore les moyens de financer le bien de vos rêves, parce que vous avez toujours la bougeotte ou encore parce que vous êtes beaucoup trop bien dans votre super coloc', vous n'êtes pas à 100 % prêt à vous lancer dans le projet « j'achète mon propre appartement ».

Vous faites donc partie des jeunes actifs qui songent plutôt à un investissement locatif. 

Sur le papier, l'alternative est alléchante. Mais être propriétaire loueur, ce n’est pas encaisser des mois de loyer sans rien faire… ni rien payer !

Alors pour être sûr que la rentabilité nette sera à la hauteur de votre rapide calcul, le plus sage est de vérifier, en amont, que vous avez bien pensé à tous les coûts que cela représente. On s'y colle ?

Les frais de gestion locative

Soit vous avez du temps à y consacrer et sentez que vos intuitions seront bonnes pour trouver le locataire fiable, respectueux de votre bien et réglo pour payer son loyer chaque début de mois sans problème, soit vous ferez appel à une agence.

Le combo gestion locative + gestion du bien vous coûtera environ 10 % des loyers perçus, charges comprises ; c'est le prix de votre tranquillité.

Les frais de mise en location

Les premiers frais à débourser sont ceux de mise en location, c'est à dire : 

• les visites de l'appartement, 
• la sélection du « bon » candidat, et
• l'état des lieux et la rédaction du contrat de bail pour la signature. 

Les frais de gestion locative du bien, une fois le locataire en place 

Votre locataire est installé et il vous faudra maintenant gérer :

• la perception des loyers avec ou sans relance et l'établissement des quittances, 
• la régulation des charges locatives et chaque année, celle du loyer, 
• la gestion des petits travaux à charge non locative, et
• les éventuels problèmes de votre locataire avec les voisins... 

Les prix affichés par les agences sont libres, faites jouer la concurrence

10 %, c'est le coût moyen de la gestion locative complète d'un bien si elle est confiée à une agence. Cependant, qui dit prix moyen dit que certaines sont plus chères que d'autres. À vous de trouver la bonne, en termes de prix et de sérieux. Et de tout regarder en détail pour comparer ce qui est réellement comparable.

Par exemple : En termes de pourcentage pour le mandat de gestion locative, parle-t-on du prix du loyer brut ou avec les charges indiquées sur le bail ? Chaque mot compte, alors soyez vigilant. 

Vous hésitez encore entre un investissement locatif et l'achat de votre résidence principale ?

ON VOUS AIDE A Y VOIR PLUS CLAIR

Les assurances

Aux frais de gestion s'ajouteront les assurances auxquelles vous devrez souscrire, en plus de celle que prendra votre locataire. 

• L'assurance « propriétaire non occupant » (PNO) : obligatoire depuis la loi Alur, c’est une assurance de type responsabilité civile qui protège le propriétaire d’un bien immobilier donné en location, que celui-ci soit occupé à titre gratuit ou payant. Elle le protège également entre deux locations, dans la période où le bien est inoccupé.
• L'assurance « loyers impayés » : optionnelle, elle est prise par 70 % des propriétaires loueurs. Si vous la choisissez aussi, sachez qu'elle vous coûtera entre 2 et 3 % des loyers annuels perçus, charges comprises. 

Il existe d'autres assurances, optionnelles, pour couvrir d’éventuelles vacances, carences locatives, dégradations du bien etc. Plus vous vous couvrirez, plus l'addition montera. A vous de faire la balance entre coût et sérénité.‍

La vacance locative, c'est quoi ?

C'est la période, entre deux locataires, pendant laquelle un bien est inoccupé. Cela arrive régulièrement dans les studios des villes étudiantes où, souvent, l'ancien locataire résilie son bail pour la fin juin alors que le suivant cherche un logement pour la rentrée scolaire, soit pas avant septembre/octobre. Le risque de vacance dans ce cas est de trois mois. 

La vacance n’est pas un « frais caché » à proprement parler, puisqu'elle n'induit pas de surcoût, mais c’est un manque à gagner puisque vous ne touchez alors pas de loyer. Tenez-en compte dans vos calculs de rentabilité. 

Les impôts sur votre investissement locatif

La taxe foncière 

Sauf exonération (construction neuve de moins de deux ans ou personnes de plus de 75 ans à revenus très faibles), elle concerne tous les propriétaires immobiliers. Son prix est défini par la commune sur laquelle est construit le bien et son montant représente environ le montant d'un mois de loyer. C'est au propriétaire de la payer. Seule la partie qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pourra être intégrée aux charges locatives et demandée au locataire en place. ‍

L’impôt sur les revenus fonciers

Vous êtes prêt à aborder le sujet comptabilité ? Tant mieux car nous y sommes. ‍

Le choix de votre régime fiscal

Pour commencer, qui dit bien en location dit qu'il va vous falloir choisir le régime fiscal qui vous conviendra le mieux. 

Il en existe deux pour les propriétaires loueurs.

• Le régime « forfaitaire », conseillé si votre bien vous rapporte moins de 15 000 euros annuels de loyers hors charges. Aussi appelé régime « micro foncier » ou plus simplement « micro », il impliquera simplement de noter chaque année les sommes reçues dans la case appropriée de votre déclaration d’impôts. Un abattement automatique de 30 % y sera appliqué et vos impôts seront calculés sur la base des 70 % restants. Ils viendront s'ajouter à vos autres revenus (salaires, etc.). C'est tout.
  

• Le régime réel, si vos revenus sont supérieurs à 15 000 euros annuels de loyers hors charges. Dans ce cas, vous pourrez déduire tous vos frais des loyers perçus, à savoir :
• vos dépenses d'entretien et de réparation, qu'elles concernent l'immeuble ou l'appartement lui-même, 

• les travaux d'amélioration, 
• le montant des charges, 
• les assurances, 
• les frais d'administration et de gestion du bien, y compris le comptable si vous en prenez un pour la gestion de vos revenus immobiliers, 
• la taxe foncière, 
• les intérêts d'emprunt relatifs à l'achat de votre bien... 

En fonction de votre situation, par exemple si vous avez à la fois des intérêts d'emprunt importants et de grosses factures travaux à régler, la soustraction pourra être à ce point importante que vous arriverez à un résultat foncier déficitaire, alors même que vous aurez reçu des loyers.

Donc aucun impôt à payer dessus.

Dans les deux cas, le bénéfice foncier que vous réaliserez dans le cadre d'une location « nue » sera toujours soumis aux prélèvements sociaux CSG, CRDS et prélèvement solidaire, pour un total équivalent à 17,2 % des recettes nettes d'abattement. 

Ce sera également le cas si vous préférez louer votre bien en meublé.

Location « nue » ou « meublée » : quelles différences ?

D’un point de vue fiscal, lorsque vous louez un appartement nu, c'est-à-dire sans meuble, vos revenus fonciers s'ajoutent simplement à vos autres revenus.

En revanche, être propriétaire d'un bien loué meublé doit passer par la case Tribunal de Commerce où, selon le montant de vos futurs revenus, vous devrez vous établir soit comme loueur en meublé professionnel (LMP) soit comme loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Vous obtiendrez alors un numéro de SIRET sous lequel déclarer vos revenus immobiliers, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

C'est une démarche un peu lourde qui peut sembler stressante aux yeux de certains propriétaires loueurs. Cependant, d'autres la choisissent volontiers car :

• elle permet de demander un loyer plus élevé du fait de la présence de meubles et souvent aussi la mise à disposition de l'eau, l'électricité (avec ou sans compteur indépendant), éventuellement Internet, sans que le locataire n'ait à créer puis clôturer ses propres abonnements,
• l'abattement forfaitaire sur les locations meublées est de 50 % (versus 30 % pour la location « nue »), 
• le risque d'impayé est réduit car le propriétaire est libre de se séparer d'un mauvais payeur de façon bien plus simple que lorsqu'il s'agit d'un bien loué nu.

Attention : ces avantages peuvent être contrebalancés par un risque plus grand de turn over des locataires. 

En effet, la location meublée est souvent liée à du court terme : le temps d'un contrat saisonnier par exemple ou celui, pour votre locataire, de mieux connaître la ville où il a été muté avant d'y acheter son propre appartement. A chaque départ, vous aurez à organiser de nouvelles visites, rechercher le locataire idéal, rédiger un nouveau bail, refaire un état des lieux. Et parfois aussi engager quelques frais pour une remise au propre des lieux, le remplacement de la vaisselle ébréchée, la réparation d'un robinet qui fuit, etc.

Plus éventuellement quelques jours à quelques semaines de vacance entre chaque location. Enfin, le coût de l'assurance d'un meublé est clairement supérieur à celui d'un bien nu. Ce sont des détails mais, additionnés les uns aux autres, ils finissent par rendre la location meublée finalement moins intéressante.

Investissement locatif ou résidence principale ? 

Parmi les acquéreurs que nous avons accompagnés, nombre d'entre eux hésitaient pour leur premier investissement immobilier entre un investissement locatif et leur résidence principale. Ce qui coinçait pour la résidence principale ? Le budget...  Virgil établit avec vous votre budget d'acquisition et complète votre apport jusqu'à 150 000 euros supplémentaires. En prime ? Votre Spécialiste Virgil vous accompagne tout au long de votre projet d'achat immobilier pour que le succès soit au rendez-vous. Et ça change tout.

ON DISCUTE DE VOTRE ACHAT IMMOBILIER ?

Les charges de copropriété

Si votre bien fait partie d'une copropriété, vous aurez également le « plaisir » de découvrir chaque trimestre le montant des « charges de copropriété » à payer. 

Elles correspondent au coût général du fonctionnement et de l'entretien de l'immeuble (honoraires du syndic, entretien de la chaudière, de l'ascenseur, des communs, facture d'eau, de fuel, etc.) auquel s’additionnent :

• des charges particulières, comme le salaire du gardien

• les travaux exceptionnels qui, selon l'âge de l'immeuble, peuvent revenir régulièrement : ravalement de façade, réfection du toit, remplacement des canalisations ou de la chaudière… 
• mise aux normes de l'immeuble au gré des décrets, notamment ceux liés aux économies d'énergie : isolation des combles perdues, pose de double vitrage dans la cage d'escalier, installation de compteurs individuels pour l'eau… 

Si l'immeuble est ancien, vous connaîtrez le montant de ces charges en consultant les comptes de la copropriété qui vous seront fournis avant l'achat de votre bien. Mais si vous achetez dans une toute nouvelle construction, vous n'aurez évidemment qu'un estimatif qui prendra la forme d'une « provision de charges ». Les montants réels, vous ne les découvrirez qu'après une année complète, au moment de la vérification et validation des comptes, juste avant l'assemblée générale annuelle. 

Charges locatives et charges non récupérables, quelles différences ?

Les charges de copropriété se divisent en deux. D'un côté les charges « locatives » également appelées « récupérables », que vous pourrez donc vous faire rembourser par votre locataire (consommation d'eau, ménage et consommation électrique des parties communes, etc), de l'autre, les charges non récupérables, qui ne concernent que le propriétaire.

En consultant le relevé de vos charges, vous verrez qu'elles sont clairement séparées en deux colonnes distinctes : d'un côté votre quote-part totale et dans une colonne à part, la « part locative ». Ce qui évite erreurs et conflits entre locataires et propriétaires.    

Les travaux d'entretien de l'appartement

Locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

Tout locataire a déjà prononcé cette petite phrase magique « la chaudière/ machine/ serrure est cassée, il faut appeler le proprio ».

Objectif : qu'il fasse réparer (si possible très rapidement) et règle la facture lui-même.

Et c'est vrai que, dans ce sens, c'est assez agréable. Surtout si le propriétaire est réactif et conciliant. Cependant, même s'il est sympathique et de bonne foi, le propriétaire - qui demain pourrait être vous - ce n'est pas le Père-Noël. Et dans la « vraie vie » un peu moins magique, le décret 87-712 du 26 août 1987 définit clairement la part de travaux à la charge du locataire et celle qui incombe au propriétaire.

Les travaux d'entretien à la charge du locataire 

Au moment où le locataire s'installe dans un nouveau logement, tout doit y être en bon état : sols, murs, fenêtres, sanitaires, chaudière ou ballon d’eau chaude, appareils électroménagers s'il y en a (frigo, plaques, lave-vaisselle). Si ce n'est pas le cas, il peut exiger du propriétaire que ce soit fait immédiatement ou presque.

Cependant, une fois installé dans les murs, c'est au locataire lui-même d'entretenir son lieu de vie, d'y prendre à sa charge les menues réparations nécessaires et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition, ceux de l'installation électrique, de la plomberie, du chauffage. C'est à lui aussi de régler l'entretien annuel de la chaudière fait par un professionnel et d'entretenir les revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).

Vous hésitez encore entre un investissement locatif et l'achat de votre résidence principale ?

ON VOUS AIDE A Y VOIR PLUS CLAIR

Les travaux d'entretien à la charge du propriétaire

En revanche, restent à la charge du propriétaire :

• les réparations dues à un vice de construction, à une malfaçon, à une mauvaise étanchéité initiale ou à un cas de force majeure (tempête, etc.), et
• la réfection ou le remplacement des équipements et revêtements « normalement usés », c'est-à-dire en moyenne après 10 ans d'occupation. Cela comprend le remplacement des robinets, des volets, des fenêtres ou encore celui de la chaudière en fin de vie. 

Quelles différences entre l'ancien et le neuf ?

Dans un logement neuf, a priori tout est neuf et aux normes. En revanche, il arrive que revêtements et/ou équipements soient non conformes dans un logement plus ancien, que les fenêtres isolent mal, que la serrure coince systématiquement, que les prises ou le tableau électrique soient considérés comme dangereux et impropres à la location... Sur ce point là aussi, les textes sont clairs :

‍Un bailleur doit louer un logement décent, (…), respectant les normes de décence techniques et juridiques et les normes de confort définies par la loi. Un logement décent est un logement (…) [qui] respecte des critères minimum tenant compte de sa surface, de ses critères de performances énergétique, de ses équipements le rendant conforme à un usage d'habitation ainsi que de la santé et de la sécurité du locataire.

Si votre bien ne respecte pas tous ces points, préparez-vous à investir pour sa mise aux normes pour pouvoir le louer. Avant de gagner de l'argent, il va vous falloir en dépenser.

Investissement locatif : je me lance ?

Entre les frais de gestion de la location, les assurances, les impôts, les charges de copropriété, les coûts d'entretien du logement, la remise aux normes locatives, le temps passé et le stress d'avoir à gérer des locataires « compliqués », vous venez peut-être de découvrir qu’être propriétaire loueur, ce n'est pas juste « encaisser des mois de loyer sans rien faire ». 

Si l’objectif de l’investissement locatif est de tirer un maximum de profit immédiat, vous faites a priori fausse route.

Il vous faudra, au moins, être vigilant et acheter au très bon prix, dans une ville où les rapports sont hauts, à sélectionner les locataires les plus sûrs, à anticiper les coûts cachés, à ne pas être pressé de revendre trop tôt et à être prêt à y consacrer du temps. Sinon, peut-être vaut-il mieux attendre quelques mois encore, ceux qui vous sont encore nécessaires avant d'être prêt à acheter pour vous.

La bonne nouvelle c'est que vous avez maintenant assez d'informations pour y réfléchir et décider, ou non, de sauter le pas.