Comment faire un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte désigne une action immobilière qui vise à racheter la part de quelqu'un d'autre. D'un point de vue pratique, le rachat de soulte s'effectue très souvent dans le cas d'une séparation ou d'une succession avec, pour l'acheteur, le but de conserver le logement. Derrière ce nom technique se cache donc une opération somme toute assez simple mais dont il est important de connaître les caractéristiques. 

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Selon la définition du Robert, une soulte est une "somme d'argent qui, dans un partage ou un échange, compense une inégalité".

Dans le cadre immobilier, le rachat de soulte désigne tout simplement l'action de racheter les parts de ses indivisaires, dans le cadre d'une succession par exemple, ou de son ex-conjoint dans celui d'une séparation.

Cela s’effectue obligatoirement devant un notaire. Ce dernier va dresser un “état liquidatif” (appelé ainsi car il permet de liquider le patrimoine commun), qui indique la volonté d’une partie de conserver le bien immobilier détenu en commun en rachetant la part de son indivisaire. 

Comme vous pouvez l'imaginer, des frais de notaire s’ajoutent au montant du rachat de soulte.

Comme pour un achat dans l'ancien, ils se chiffrent autour de 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée et sont généralement répartis entre toutes les parties. Un droit de partage de 1,10 % (2,50% pour les successions et les couples non mariés) s’applique également. 

Comment calculer le montant de la soulte ?

Le rachat de soulte est une opération juridique très encadrée. Pour calculer son montant, on se base sur la valeur actuelle du bien immobilier, et non sur son prix d’achat initial. On divise ensuite la valeur du bien par le nombre de parts.

Pour éviter tout conflit, il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier, neutre, pour réaliser une estimation du bien. 

Prenons l'exemple d'un couple qui se sépare. Ils ont acheté à 350 000 euros il y a quatre ans et il est désormais estimé à 450 000 euros. Madame veut garder le bien, elle doit donc racheter la soulte de son ex à 225 000 euros. Notez que si un crédit immobilier est toujours en cours, il faudra soustraire le capital restant dû de la valeur de la soulte pour obtenir le montant final. 

Le fonctionnement est exactement le même dans le cas d'un appartement à plusieurs indivisaires, comme dans le cadre d'une succession. Si quatre personnes héritent d'un bien estimé à 400 000 euros, celle qui voudra racheter la soulte des autres devra 100 000 euros à chacun de ses trois indivisaires.

Comment finance-t-on un rachat de soulte ?

Comme n'importe quel achat immobilier, avec un prêt immobilier classique. Les taux d'intérêt qui vous seront proposés sont ceux du marché, et les conditions bancaires sont les mêmes que pour un achat classique : ne pas dépasser 33% d'endettement, avoir une situation professionnelle stable, etc. 

‍Abordez le rachat de soulte comme n'importe quel achat immobilier

D'un point de vue technique, le rachat de soulte est une sorte "d'opération dans l'opération", qui vise à modifier la propriété d'un bien.

Conditions bancaires, taux, passage chez le notaire… tout ressemble à un achat classique sur le papier.

Cela est d'autant plus utile que, dans le cadre d'une séparation comme d'une succession, des tensions peuvent exister au moment de parler du bien familial. Bien souvent, il sera préférable de faire appel à un expert immobilier pour estimer le prix actuel du bien concerné.