Acheter un bien à plusieurs : l'idée du siècle ?

L’achat collectif commence souvent par le souhait de partager une jolie aventure humaine, tout en réalisant au passage une bonne opération financière. Malgré cette promesse alléchante, ne prenez pas les choses à la légère et mesurez bien l’importance de votre engagement.

Achat à plusieurs : un plus grand pouvoir d’achat immobilier, mais un sacré engagement

Sans surprise, le premier avantage est avant tout financier ! Dans le cadre d’un co-achat immobilier, le budget global est en effet forcément plus conséquent (il peut doubler lorsque les profils des co-acheteurs sont similaires).

Acheter avec un.e ami.e, c’est donc l’opportunité de :

• Réaliser un achat immobilier que vous ne pourriez pas faire seul.e ;
• Acheter plus de mètres carrés ;
• Devenir propriétaire dans un quartier prisé dans lequel vous ne pensiez pas pouvoir vous installer ;
• Bénéficier de prestations supplémentaires (ascenseur, achat dans un immeuble de standing…) ;
• Acquérir un bien avec un prix au mètre carré plus bas (le prix au mètre carré étant en général plus élevé pour les petites surfaces).

À Paris, un achat à deux peut ainsi vous permettre d’acheter un appartement plus grand en disposant d’une grande chambre et en partageant certaines pièces (salle de bain, cuisine…). Seul.e, il vous faudra souvent composer avec les inconvénients propres aux petits espaces : difficultés de rangement, impossibilité de recevoir trop de personnes à la fois, etc.

Vous êtes également deux à assumer les factures et à gérer le bien (travaux, entretien…), ce qui peut être rassurant pour un premier achat immobilier.

Un engagement financier important

Lors qu'on se lance dans un achat à plusieurs, il existe principalement deux formules. Dans tous les cas, un principe de solidarité financière s’applique.

Le régime de l'indivision

Dans le cadre d’une indivision, chaque acquéreur est dit « propriétaire indivisaire » et détient une quote-part abstraite du bien. Financièrement, l’opération donne lieu :

• soit à la conclusion d’un prêt commun. Dans ce cas les choses sont très claires : si votre ami.e ne paie pas son crédit, vous êtes tenu.e de payer à sa place !
• soit de deux prêts séparés. Une seconde option pas beaucoup plus protectrice en pratique. Les banques se montrent en effet très frileuses à l’idée de conclure deux prêts séparés et exigent la plupart du temps que les deux acquéreurs s’engagent à payer pour l’autre en cas de défaillance.

La constitution d’une SCI

Le co-achat immobilier peut également être réalisé via une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, il faut d’abord créer la société et effectuer un certain nombre de démarches, dont l’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). La valeur du bien immobilier se traduit ensuite en « parts sociales », chaque acquéreur se voyant attribuer un nombre de parts en proportion de son investissement.

Si la formule de la SCI règle d’emblée la question du partage à la revente, les difficultés financières ne sont pas pour autant exclues. Autrement dit, si votre ami.e n’alimente pas les comptes de la SCI pour que celle-ci puisse rembourser le prêt, il vous faudra en effet trouver un moyen pour combler le besoin de financement… ce qui, dans les faits, conduit la plupart du temps à la revente du bien.

Sur quoi se mettre d’accord avant d’acheter à plusieurs ?

Le choix du bien

Quel type de bien allez-vous rechercher ? Dans quel quartier ? Pour quel budget ?  Combien de pièces vous faut-il ? À vous de voir si les priorités de chacun.e sont compatibles, puis de vous fixer une ligne de conduite lors de vos visites, en sélectionnant uniquement les biens répondant aux critères communs. En effet, ayez à l’esprit que le bien doit convenir à tout le monde, sans que l’un.e ou l’autre des propriétaires n’ait le sentiment d’avoir cédé sur un aspect important à ses yeux.

Par ailleurs, si vous avez la chance de trouver un bien qui se présente comme la perle rare, ne vous emballez pas trop vite. Procédez ensemble aux vérifications qui s’imposent : plomberie, électricité, chaudière, travaux votés en AG… Cela évitera les mauvaises surprises et d’éventuelles sources de conflits.

La répartition de l’investissement

Même si vous n’aimez pas discuter d’argent, il va bien falloir parler chiffres ! Là encore, il s’agit de viser une solution juste pour tout le monde. Si la répartition de la propriété est nécessairement abordée dans le cadre d’une SCI, ce n’est pas forcément le cas dans le cadre d’une indivision. Si rien n’est prévu, l’achat est ainsi considéré comme étant réalisé à 50/50, ce qui peut s’avérer déséquilibré si vous remboursez davantage ou avez un apport personnel plus conséquent que votre ami.e.

Pour cette raison, ayez une discussion franche sur vos finances, en faisant le point à deux sur tous les aspects :

• vos revenus respectifs et votre capacité d’emprunt ;
• les charges récurrentes à assumer (électricité, gaz, impôts fonciers…) ;
• les dépenses à anticiper (travaux de rénovation ou de mise aux normes).

Une fois la répartition arrêtée, veillez à ce que celle-ci soit ensuite consignée dans les documents officiels (prêt bancaire, actes rédigés par le notaire…). Cette précaution vous permettra de payer à hauteur de ce que vous devez uniquement et de percevoir une juste somme en cas de revente.

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Les règles de gestion du bien immobilier

En achetant à deux, vous vous lancez dans une relation sur le long terme, dans laquelle de nombreuses questions pratiques vont se poser :

• Au quotidien, comment allez-vous occuper le bien ? Quelles vont être les pièces à usage privatif et les pièces communes ?
• Acceptez-vous l’idée que le bien puisse être sous-loué, ou même prêté temporairement ?
• Comment procéder lorsqu’une facture arrive ? Qui paye ?
• Que faire si votre ami.e veut repeindre la cuisine en vert… et vous en rouge ?
• Que se passera-t-il si l’un.e de vous décide de déménager pour le travail, ou rencontre quelqu’un ?
• Qu’adviendra-t-il du bien immobilier si vous ne vous entendez plus ?

Si vous optez pour une SCI, vous pourrez fixer bon nombre de règles dans les statuts de la société.

Si vous adoptez le régime de l’indivision, vous avez la possibilité de conclure une convention d’indivision qui fera office de mode d’emploi.  

Et l'assurance habitation ?

N’oubliez pas non plus d’évoquer la question du contrat assurance habitation. Celui-ci peut être conclu à vos deux noms, mais vous avez la liberté de choisir des options à titre individuel.

Et si l’achat immobilier à plusieurs tourne mal ?

Gérer les désaccords et la revente

Dans l’indivision, les décisions se prennent à l’unanimité. En cas de conflit, c’est donc le blocage assuré ! Dans le cadre d’une SCI, la situation n’est guère plus enviable, avec de surcroît la nécessité, en cas de revente, de procéder à la dissolution de la société.

Quel que soit le montage choisi, une chose est certaine : vous ne pourrez pas contraindre votre ami.e à rester propriétaire si tel n’est plus son souhait. Vous disposerez cependant de deux garanties :

• Vous serez prioritaire pour racheter la quote-part ou les parts sociales de votre ami.e
• À la revente, vous percevrez une somme proportionnelle à votre investissement. Cela est certain dans le cadre d’une SCI, et acquis si la répartition de la propriété a bien été consignée dans le cadre de l’indivision.

En cas de décès : notez que la quote-part du bien ou les parts sociales du défunt reviennent aux héritiers. S’il devait arriver malheur à votre ami.e, vous vous retrouverez donc copropriétaire avec sa famille.

La colocation, une option pour éviter les problèmes ?

Au quotidien, la colocation offre un certain nombre d’avantages similaires à un achat à deux, tels le partage des charges, l’accès à un logement plus grand ou mieux placé, ainsi que toutes les joies de la vie à plusieurs. Très souvent, elle implique aussi une solidarité :  si un colocataire ne paie pas son loyer, l’autre doit en assumer la responsabilité.‍

La colocation reste cependant très différente d’un achat à deux :

• Il est beaucoup plus facile de sortir de la relation, puisqu’il suffit de résilier le bail.
• Il y a certes moins d’engagement, mais aussi aucun investissement pour l’avenir (en colocation, vous payez pour jouir d’un bien… mais ne possédez rien à l’arrivée).

Si vous hésitez entre ces deux modes de vie à deux, commencez peut-être par la colocation. Cela peut être un premier test pour vérifier que votre ami.e et vous êtes bien sur la même longueur d’onde !

Faites-vous conseiller par un notaire

Vous l’aurez compris, la réussite de votre projet dépend de votre capacité à faire les choix les plus adaptés à votre situation. Pour cela, l’idéal consiste à solliciter l’aide d’un notaire. Celui-ci saura vous aiguiller sur le montage le plus pertinent dans votre situation, mais aussi mettre en place des solutions protectrices de votre intérêt… et de votre amitié !

Soyez vigilant.e sur les informations contenues dans les documents suivants.

Les conditions financières et répartition de la propriété doivent figurer dans :

• le prêt bancaire ;
• la promesse de vente (ou compromis de vente) ;
• l’acte authentique.

Les règles de gestion du bien, elles, sont listées :

• dans les statuts de la société en cas de constitution d’une SCI ;
• dans la convention d’indivision, à mettre en place dans le cadre d’une indivision.