Pacs, mariage, concubinage : comment faire avec des apports différents lors d'un achat immobilier ?

Vous êtes en couple, mais vous hésitez à acheter à deux parce que vous n’êtes pas mariés ? Ne restez pas bloqués sur les idées reçues, il n’y a aujourd’hui plus aucune raison de se freiner.

Mariage, Pacs ou union libre, on fait le point sur les différences pratiques, économiques et fiscales, de chaque régime lors d’un achat immobilier.

Pour les couples mariés, c'est du 50-50

Si aucun contrat spécifique n’est établi, vous tombez automatiquement sous le régime de la communauté légale, autrement appelé communauté réduite aux acquêts. C’est le régime choisi par 80% des couples mariés.

Quand vous achetez

Les biens acquis avant le mariage restent la propriété de chacun d'entre vous, mais ceux acquis après le mariage sont mis en commun. En cas d'achat immobilier, chacun possède donc, par défaut, 50% du logement.

Exception : Si vous achetez sans emprunt

Si l'un d'entre vous achète un bien grâce à des fonds propres, issus d'un don ou d'un héritage par exemple, il peut en devenir le seul propriétaire.

Quand vous vendez

Lorsque vous souscrivez un crédit à deux auprès d’une banque, vous devenez co-emprunteurs et solidaires l’un de l’autre à 50/50. Si vous vendez, vous et votre conjoint touchez donc la même somme.

Quand vous divorcez

Deux options s’offrent à vous.

Option 1 : vous revendez

‍Vous revendez votre logement. Chacun fait ses valises et touche 50% du montant de la vente. Cela dans le cas où l'appartement a été acquis après le mariage par vous deux. Les biens acquis avant l'union ou achetés grâce à des fonds propres après le mariage ne sont pas partagés.

Option 2 : l'un de vous garde le bien

‍Vous souhaitez garder l'appartement, mais votre ex veut le vendre. Vous pouvez alors racheter ses parts. Cette opération financière a un nom : le « rachat de soulte ». Vous payez la moitié du prix du bien à votre ex. Vous devenez alors propriétaire à 100%.

Et si l’un des deux meurt ?

Pour les couples mariés, la règle est simple. En cas de décès de l’un des deux conjoints, l’autre hérite automatiquement de sa part. Le conjoint survivant devient donc propriétaire à 100% du logement. ‍

Le Pacs, une alternative solide si la transmission est bien anticipée

Les couples pacsés tombent sous le régime de la séparation des biens. Cela signifie que ce qui est acquis par chaque partenaire reste propre à chacun. Une règle différente, donc, du mariage, dans lequel les biens sont mis en commun. Dans la pratique, on peut néanmoins sans problème se retrouver avec les mêmes clauses que les mariés pour un investissement immobilier. Il suffit pour cela de suivre la bonne démarche et surtout d’établir un testament pour les droits de succession. Une démarche aujourd’hui très simple.

Quand vous achetez

Pour acheter un logement à deux quand on est pacsés, la solution la plus simple est de faire ce qu’on appelle une indivision. Chaque acquéreur devient propriétaire du logement, car il a participé financièrement à son acquisition.

Par défaut, les indivisaires sont considérés comme propriétaires à parts égales, ce qui correspond donc au traditionnel 50/50 des mariés.

Et lors de la souscription du crédit, vous devenez, comme les couples mariés, co-emprunteur et solidaire l’un de l’autre. Mais une indivision vous donne aussi l’option de devenir propriétaire en proportion de votre apport et de la part de remboursement du crédit commun (60-40, 70-30, etc.). Lors d’un achat à deux, l’indivision vous donne donc plus d’options de partage du bien que le contrat de mariage.

Quand vous vendez

Lorsque vous revendez, comme pour les couples mariés, vous et votre partenaire touchez votre quote-part définie au moment de l’achat et la plus-value éventuelle. Par défaut, la quote-part est donc de 50/50 comme chez les couples mariés. Mais comme on l’a vu, l’indivision vous donne la possibilité de différencier les parts de chacun et donc la somme que touche chaque co-emprunteur à la revente.  

Quand vous vous séparez

Quand vous vous séparez, vous disposez des mêmes options que les couples mariés.

Option 1 : vous revendez l'appartement

‍Vous revendez votre logement. Chacun s’en va de son côté et touche sa quote-part définie au moment de l'achat et la plus-value éventuelle.

Option 2 : l'un de vous garde l'appartement

‍Vous souhaitez garder l'appartement, mais votre ex veut le vendre. Vous pouvez alors racheter ses parts. Si vous êtes pacsé avec une indivision à 50/50, vous payez la moitié du prix de l’appartement à votre ex. Vous devenez alors propriétaire à 100%. Si vous avez acheté votre logement avec des quote-parts différents (60/40, 70/30), vous rachetez la part de l’autre en proportion de ce qui lui appartient.

Et si l’un des deux meurt ?

A la différence d’un couple marié, on n’hérite pas de son partenaire de Pacs. Et cela même si vous êtes ensemble depuis des années.

Par défaut, la part de propriété du défunt revient donc à ses héritiers, c'est-à-dire dans l'ordre ses enfants, puis ses parents, puis ses frères ou sœurs.

Pour éviter de vous retrouver potentiellement en indivision avec votre belle-mère, chaque conjoint doit établir son testament et y désigner sa moitié comme héritière de ses parts. Un acte simple et rapide à faire devant votre notaire. Si vous êtes pacsé, vous êtes exonéré de droits de succession. Vous n’avez donc rien à payer. Et si vous avez des enfants, ils entrent également en compte dans la succession. Bref, c’est comme si vous étiez mariés.

Pour les couples en union libre, le poids des frais de succession

Les unions libres tombent automatiquement sous le régime de la séparation des biens, ce qui est acquis par chaque partenaire reste propre à chacun. Dans un achat immobilier, les concubins suivent donc les mêmes règles qu’un couple pacsé, mais avec le défaut de ne pas être exonéré de la taxe sur les droits de succession.

Quand vous achetez

Comme pour le Pacs, l’indivision est la solution privilégiée pour acheter en concubinage. Par défaut, chaque acquéreur devient propriétaire du logement à parts égales. On peut néanmoins décider de devenir propriétaire en proportion de l’apport de chacun et de la part de remboursement du crédit.

Quand vous revendez

Que vous soyez marié, pacsé, ou en union libre, il n’y a en fait pas vraiment de différence lorsque vous revendez. Dans tous les cas, vous et votre co-acheteur touchez votre quote-part définie au moment de l’achat et la plus-value éventuelle. Pour un couple marié, vous avez acheté par défaut à 50/50 et touchez donc la même chose au moment de la revente. Pour les couples pacsés et en union libre, c’est pareil, sauf qu’au moment d’établir l’indivision, vous pouvez décider de quote parts différentes (60-40, 70-30, etc).

Quand vous vous séparez

Aucune différence entre un couple en union libre et les autres pour ce qui est d’un achat immobilier.

Option 1 : vous revendez l'appartement

‍Vous revendez votre logement. Chacun fait ses valises, touche sa quote-part définie au moment de l'achat et la plus-value éventuelle.

Option 2 : l'un de vous garde l'appartement

‍Vous souhaitez garder l'appartement, mais votre ex veut le vendre. Vous pouvez  racheter ses parts et devenir propriétaire à 100%.

Et si l’un des deux meurt ?

Pour les unions libres, la situation est la même que pour les partenaires de Pacs: pas d’héritage par défaut entre concubins, donc pas de droit sur la part de propriété du défunt. Pour que le conjoint survivant ait des droits, il faut donc, là aussi, qu'un testament ait été rédigé en ce sens. Sauf qu’à la différence du Pacs, les concubins doivent payer des droits de succession. Et le taux de 60% après un abattement forfaitaire de 1 594 euros peut faire mal...

Conclusion : posez-vous les bonnes questions

Que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, l’accès au crédit est le même. Et dans tous les cas, il est important de se poser les bonnes questions en amont sur certains sujets pas très joyeux mais néanmoins clés :

partage du bien, séparation, décès d’un des conjoints et rédaction d’un testament.