Racheter un commerce ou des bureaux à Paris pour en faire un logement : une bonne affaire ?

Ce n’est pas un phénomène nouveau. À Paris et petite couronne, bureaux, commerces, ateliers d’artistes ou locaux industriels délaissés, sont massivement recherchés et transformés en logements depuis une vingtaine d’années par les acquéreurs en quête de surfaces moins chères et atypiques.

Un contexte favorable

Adoptée en 2018, la loi Élan — pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique — a même donné un coup de pouce à ces investissements, en facilitant les démarches de changement de destination des bureaux en logements, soit la procédure requise auprès de la mairie de la commune pour valider la transformation. Le télétravail se développant significativement, les opportunistes verront un contexte favorable pour orienter leurs recherches sur ces types de biens.

Nous avons fait un état des lieux pratique avec Emmanuel Derhy, directeur associé de l’agence immobilière parisienne BLR Partners, spécialiste de l’immobilier résidentiel et commercial, et un point juridique avec Mélanie Boron-Toussaint, notaire, pour ne pas passer à côté des problématiques particulières de ce type d’opérations. 

« Le but du gouvernement était de régler le problème de tension immobilière en transformant plus facilement des milliers de m² de bureaux obsolètes.

Les bureaux sont en effet soumis à des normes strictes de mise en conformité. Il peut être plus avantageux pour le bailleur de vendre plutôt que de se lancer dans de coûteux travaux de mise aux normes PMR (personne à mobilité réduite) ou d’efficacité énergétique par exemple », explique Emmanuel Derhy, de l’agence immobilière BLR Partners. 

Premier challenge : trouver un local commercial adapté (et adaptable)

Les locaux professionnels des grandes villes, rares et souvent inadaptés 

Malgré un contexte favorable, ces opérations restent en pratique assez limitées car les biens transformables se font rares. Emmanuel Derhy n’est pas très optimiste par exemple sur la multiplication de ces surfaces sur le marché :

‍« La plupart des entreprises conservera ses bureaux car, même si le télétravail concerne un ou deux jours par semaine, il ne va pas se généraliser 5 jours sur 5 sur le long terme. »

L’autre problème est « celui de la cohérence du marché et de l’usage ». En clair : est-ce vraiment judicieux de transformer un bureau en logement dans une zone purement tertiaire ? L’agent immobilier incite à se tourner davantage vers les locaux professionnels de professions libérales : « Les cabinets de médecins, dentistes, avocats, notaire et expert comptable ont davantage de chance d’être situés en zones urbaines recherchées et bien localisés dans un immeuble d’habitation ». ‍

Les boutiques, difficiles à acquérir

En ce qui concerne les commerces, à Paris et en petite couronne, l’équation est beaucoup plus compliquée. Emmanuel Derhy témoigne :

‍« À Montreuil, Bagnolet, Ivry-sur-Seine ou dans le 11e, par exemple, la plupart des surfaces commerciales transformables l’ont déjà été .»

Les municipalités sont en outre peu enclines à laisser transformer en logements des biens qui constituent un service de proximité très recherché dans un quartier.

‍« Les boutiques sont de plus en plus rares à voir leur changement de destination accepté. Seuls les commerces isolés et abandonnés ont des chances, » confirme Mélanie Boron-Toussaint, notaire. 

Par ailleurs, les locaux en rez-de-chaussée peuvent être soumis à une préemption de la mairie. Consultez toujours le PLU (plan local d’urbanisme) pour savoir si le changement de destination est autorisé car, dans certaines zones, muer un local commercial en logement est clairement interdit pour protéger le commerce de proximité et préserver certains rez-de-chaussée d’immeubles.

Second challenge : de nombreuses démarches obligatoires auprès de la mairie

Transformer un bureau ou un commerce en habitation impose également des démarches administratives nombreuses et chronophages. Nous avons mentionné l’étude nécessaire du PLU. Consultez également le règlement de copropriété si le bien pressenti est dans un immeuble, afin de savoir si la transformation en logement est permise. 

Une fois assuré que ces règlements vous sont favorables, adressez une demande de changement de destination (on dit aussi d’affectation) aux services de l’urbanisme. « Le code de la construction attribue au logement cinq types de destinations dont ‘commerce et activité de service’ ou ‘activité tertiaire’. Les transformer en une ‘destination d’habitation’ passe par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable auprès des services de l’urbanisme », rappelle Mélanie Boron-Toussaint.

‍« Même si certaines villes ont assoupli les démarches de changement de destination, le permis de construire devra de toute façon être posé si vous touchez à un porteur ou modifiez une façade. »

Certaines communes requièrent en sus de se soumettre à un changement d’usage, c'est-à-dire de modifier la mention de l’utilisation effective d’un local de « non habitation » à « habitation ». 

Conséquence de ces démarches, « préparez-vous à une vente longue car il faudra 5 mois de délai minimum pour que ces formalités soient traitées par l’urbanisme, en prenant en compte les délais de recours des tiers et de retrait », explique la notaire.

‍Deux cas de figure à connaître

Des formalités supplémentaires peuvent encore alourdir l’opération d’achat d’un bureau ou d’un commerce et prolonger d’autant la transaction. 

• Dans le cas où vous souhaiteriez vous porter acquéreur d’un local loué : le propriétaire devra procéder à la résiliation du contrat de bail « ce qui n’est possible par exemple pour un bail commercial de 9 ans qu’à l’issue de ce délai ou à l’issue de chaque période triennale contre versement éventuel d’une indemnité d’éviction,» précise Mélanie Boron-Toussaint. 
  

• Si le changement de destination intervient dans le cadre d’une copropriété : il faudra également présenter votre projet de modification des locaux en assemblée générale et obtenir le vote à l’unanimité. « Dans le cadre d’un tel projet, afin de sécuriser l’achat, le notaire conseillera inévitablement une clause suspensive d’obtention des accords d’urbanisme et de copropriété dans la promesse de vente, » affirme Mélanie Boron-Toussaint. Ce qui complique encore ce type d’acquisition puisque le vendeur sera davantage enclin à ne pas accepter de changement de destination pour vendre au plus vite.  

Troisème challenge : des travaux souvent lourds et coûteux

Si la reconfiguration administrative du local est un passage obligé aux yeux de la loi, sa reconfiguration physique est une autre des questions à soulever avant l’achat. Un bureau ou un commerce n’étant pas, par définition, conçus pour y habiter, leur transformation en logement impose systématiquement de se confronter à des travaux, lesquels peuvent s’avérer assez lourds. Mélanie Boron-Toussaint le confirme :

‍« Outre que les biens sont rares, ils sont souvent inadaptés pour l’habitation et s’adressent en priorité à ceux qui souhaitent habiter dans une surface atypique »‍

L’agent immobilier Emmanuel Derhy donne l’exemple de la configuration particulière d’une boutique : « Sa seule entrée de lumière se fait par la vitrine ce qui va potentiellement impliquer une reconfiguration en habitation avec des chambres aveugles, » souligne-t-il. Si un appartement classique met généralement quatre à six mois pour une rénovation intégrale, comptez plutôt le double dans le cas d’une lourde reconfiguration, laquelle, si les locaux excèdent 150m2, devra impérativement être menée sous la houlette d’un architecte de votre choix. 

Les conséquences fiscales

Le local, bureau ou commerce, perdant sa vocation première, la taxe d’habitation et les impôts fonciers seront modifiés, car leur calcul est différent selon qu’il s’agit d’un logement ou non. Pour ce faire, à la fin des travaux, il sera nécessaire de procéder au « changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties » auprès du service des impôts. 

Quatrième challenge : une rentabilité financière hasardeuse

Enfin, si ce type d’opération reste limitée, c’est aussi en raison d’un montage financier qui peut s’avérer peu rémunérateur. On considère souvent le prix de l’immobilier commercial comme plus modéré, mais Emmanuel Dehry se garde de faire des généralités :

‍« Il peut y avoir une opportunité sur un local professionnel vétuste et entièrement à réhabiliter mais dans certains quartiers centraux très tendus, l’immobilier de bureaux est encore plus cher que les logements » affirme-t-il.

Le chiffrage de la transformation d’une surface nécessitant beaucoup de travaux, peut également s’avérer risqué : « J’ai été récemment témoin de l’infortune d’un investisseur qui avait chiffré la réhabilitation d’un hôtel en appartements à 2000 euros du m2, ce qui est un prix classique pour ce type de transformation, et qui a finalement dû dépenser le double en raison de soucis de murs porteurs mal estimés au départ, » partage-t-il. 

Vous l’aurez compris, acheter un bureau ou une boutique à transformer est un achat à ne jamais faire sur un coup de tête. Sauf opportunité très particulière, beaucoup d’entre nous préféreront un achat classique plutôt que se confronter à la recherche d’un bureau ou une boutique vacants bien placés et financièrement avantageux, puis aux multiples démarches administratives et délais à observer, suivis de la gestion de travaux alourdis de problématiques techniques de reconfiguration.

Si une telle acquisition se présente néanmoins à vous, sachez vous entourer efficacement pour mener à bien les formalités, les travaux, et border strictement le plan financier.