Grand Paris : Où investir dans l’immobilier en 2023 ?

Vous avez le projet d’acheter un appartement en Île de France en 2023 et vous vous demandez vers quelles zones cibler vos recherches. La question est d’autant plus pertinente que le marché de l’immobilier est actuellement en pleine mutation sur le Grand Paris. Raison principale : les perspectives ouvertes par l’immense projet du Grand Paris Express. Pour investir dans un logement actuellement, mieux vaut connaître sur le bout des doigts les enjeux de ce futur réseau géant de transport public.

Alors où investir dans l’immobilier en 2023 dans le Grand Paris ? Voici quelques pistes pour bien choisir.

Qu’est-ce que le projet Grand Paris Express ?

Le Grand Paris Express, c’est un plan (très) ambitieux de transports en commun, l’un des plus grands projets d’infrastructure jamais lancé en Europe. Son objectif : améliorer la mobilité dans la région parisienne. Vaste défi que comprendront tous ceux qui expérimentent les embouteillages récurrents du périphérique et les RER bondés…

Le GPE vise donc à créer un réseau de métros automatiques en rocade, qui devrait à terme desservir l'ensemble de la région Île-de-France, avec un total de 200 kilomètres de lignes et 68 nouvelles gares. Le Grand Paris Express vise à désengorger les transports en commun existants, notamment les lignes de RER et de métro déjà saturées, en offrant de nouvelles options de transport aux habitants de la région.

Il permettra également de relier des quartiers périphériques entre eux. Concrètement, si vous habitez proche de la gare de Nogent Le Perreux par exemple, vous mettez aujourd’hui 1H30 en transports en commun pour rejoindre l’aéroport Roissy-Charles de Gaulles. Vous n’aurez plus besoin que de 39 minutes avec le GPE.

Les travaux de cet immense réseau ont commencé en 2016 et devraient se poursuivre jusqu'en 2030, avec une mise en service progressive des différentes lignes.

Quel est l’impact du Grand Paris Express sur le marché de l’immobilier en 2023 ?

Avec l’arrivée de ce super métro, la banlieue parisienne connaît donc de grands changements. Et ces perspectives impactent évidemment le marché de l’immobilier. Un chiffre pour comprendre les enjeux : en 2019, la population du Grand Paris est évaluée à un peu plus de 7 millions d’habitants et selon l’INSEE, elle devrait largement augmenter pour atteindre un pic au cours de la décennie 2040-2049, à environ 12,75 millions.

Depuis 2017, le projet a déjà largement contribué à faire grimper les prix de l’immobilier. Selon les chiffres des Notaires du grand Paris, sur les 5 dernières années, le prix du m2 a par exemple augmenté de 26,3% en Seine-Saint-Denis, de 20,6% dans les Hauts de Seine et de 22,4% dans le Val de Marne, alors que l’augmentation se « limite » à 15,9% sur Paris. Et évidemment, la tendance est encore plus marquée dans les quartiers proches des futures gares du Grand Paris Express. À Pantin, par exemple, l’augmentation du prix au m2 dépasse 42% sur 5 ans pour s’établir à 6450€ en 2023. 

Avec de telles fluctuations de prix, pour bien investir sur le Grand Paris, un point important est donc de bien maîtriser le marché pour ne pas se tromper. Chez Virgil, grâce à notre expertise du secteur, nous avons permis à plus du quart de nos clients d’éviter d’acheter à un prix nettement surévalué. Faisons le tour du périphérique pour dénicher les meilleurs endroits…

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Dans quelles villes du Grand Paris investir en 2023 ?

Au Nord du Grand Paris : 

Le marché de l’immobilier y est très dynamique. Il est porté par des villes en mutation, qui se veulent plus modernes et sont ainsi à l’initiative de gros projets de construction comme Aubervilliers, qui aménage depuis 2019 le Fort d’Aubervilliers, éco-quartier en devenir qui accueillera 900 logements supplémentaires. D’ici 2030, le quartier accueillera en son sein une future gare de la ligne 15 du Grand Paris Express qui permettra de rejoindre la Défense en 19 minutes contre 41 aujourd’hui. Saint-Denis bénéficie également d’un fort engouement, portée par le GPE et la perspective des Jeux Olympiques, ces derniers boostant les chantiers du Grand Paris et notamment celui du Super Métro. 

À l’Ouest du Grand Paris : 

Entre ville et grands espaces verts, l’Ouest du Grand Paris a des atouts indéniables. L’environnement calme à proximité de la capitale et les nombreux espaces verts font de villes comme Saint-Cloud ou Boulogne-Billancourt des valeurs sûres en immobilier. Et grâce à la ligne 15 Ouest du Grand Paris Express, seules 6 minutes suffiront pour rejoindre Nanterre depuis la gare Saint-Cloud contre 29 minutes aujourd’hui. De quoi rapprocher Saint-Cloud des zones d’emploi et offrir de nouvelles perspectives à la ville. 

Au Sud du Grand Paris : 

Arcueil et Cachan font partie de ces villes qui profitent de l’arrivée du Grand Paris Express. Depuis la gare d’Arcueil-Cachan, vous pourrez rejoindre l’aéroport d’Orly en seulement 12 minutes contre 25 minutes actuellement. Selon la Société du Grand Paris, ce ne sont pas moins de 95 000 voyageurs par jour qui seront concernés par l’arrivée de cette gare. Au Sud de Paris, certains secteurs comme Chatillon restent plus abordables que d’autres de ses voisines telles que Issy-les-Moulineaux ou Montrouge. Mais  le développement des transports pourrait susciter un regain d’intérêt pour les zones plus excentrées de Paris, entraînant ainsi une augmentation des prix de l’immobilier.

À l’Est du Grand Paris : 

Des villes comme Fontenay-sous-Bois ou Nogent-sur-Marne ont déjà (un peu) profité de l’effet GPE. Mais l’Est parisien regorge de disparités entre villes qui sont pourtant limitrophes : comptez 5 710€ du m2 à Fontenay-sous-Bois. On est bien loin des 9 190€ du m2 de sa voisine Vincennes. Avec l’évolution des travaux du Grand Paris Express, la gare de Val de Fontenay promet de rendre Créteil plus accessible, en mettant 12 minutes en transport en commun contre 40 minutes actuellement. 

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Timeline des ouvertures prévues : 

Ligne 14

Mi-2024 : allongement aux deux extrémités, allant de Saint-Denis Pleyel à l’aéroport d’Orly.

Ligne 15

Fin 2025 : création du tronçon Sud, allant de point de Sèvres à Noisy-Champs.

Horizon 2030 : création des tronçons Est et Ouest allant de Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre et à Pont de Sèvres.

Ligne 16

Fin 2026 : création du tronçon allant de Saint-Denis Pleyel à Clichy-Monterfermeil.

Fin 2028 : ajout des stations Chelles et Noisy Champs .

Ligne 17

Fin 2026 : création du tronçon allant de Saint-Denis Pleyel au Bourget Aéroport.

Fin 2028 : allongement jusqu’au Parc des Expositions.

Horizon 2030 : allongement jusqu’à Mesnil-Amelot en passant par l’aéroport Charles de Gaulle.

Ligne 18

Fin 2026 : création du tronçon reliant Massy Palaiseau à CEA Saint-Aubin.

Fin 2027 : allongement vers l’Est jusqu’à l’aéroport d’Orly.

Horizon 2030 : allongement vers l’Ouest jusqu’à Versailles Chantiers.