Le diagnostic technique, un document essentiel à lire avant d'acheter 

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) se présente comme un gros pavé d’une centaine de pages. C’est, en quelque sorte, le check-up, selon la réglementation en vigueur, de votre appartement et de l’immeuble. Malgré l’évolution des lois et décrets au fil des années, il couvre toujours 8 points de contrôle principaux : 

• le mesurage
• le contrôle des installations électriques et de gaz de plus de quinze ans
• l’amiante
• les termites
• le plomb
• le DEP
• l’état des risques naturels, miniers et technologiques 

Obligatoire lors de toute vente, ce dossier doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, impartial et indépendant et bien entendu couvert par une assurance professionnelle. 

Si sa lecture s’avère fastidieuse de prime abord, le DDT permet de mieux connaître l’état de santé et de sécurité d’un appartement.

Et d’identifier d'éventuels vices cachés avant de signer chez le notaire. 

Certificat de surface : la “loi Carrez” comme référence 

Ce qui compte aux yeux du notaire, c'est la surface “loi Carrez”.

Et compte tenu du prix de vente au mètre carré dans les grandes villes, c’est un paramètre extrêmement important.

Le mètre carré Carrez consiste à mesurer la “surface privative” et non la “surface habitable” (loi Boutin). En clair, le diagnostic vous donne noir sur blanc toutes les surfaces de planchers auxquelles il faut déduire les espaces occupés par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines ainsi que les embrasures de portes ou de fenêtres mais également les hauteurs inférieures à 1,80 m si vous êtes sous les combles.

Ne sont pas concernés par ce métrage : les lots dont la surface est inférieure à 8 m² comme une cave, une chambre de service, ou un garage vendus en lots séparés.

Si vous constatez qu’il y a une erreur de 5 % dans le calcul de la surface, vous pouvez demander une diminution du prix proportionnelle aux mètres carrés déclarés en trop, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte notarié.

DPE : un moyen de budgéter ses travaux ? 

Tous les diagnostics doivent être produits lors de la promesse de vente et de l'acte de vente sauf un : le DPE, le fameux diagnostic de performance énergétique. Vous devez y avoir accès dès la mise en vente (DPE). Instauré depuis 2006, ce diagnostic est une estimation de la consommation d'énergie et du taux d'émissions de gaz à effet de serre.

Le logement se voit ainsi attribuer une note de A (très bon) à G (très mauvais). Objectif ? Cibler les "passoires thermiques”. Ce document est donc un très bon moyen de savoir si de gros travaux seront nécessaires pour mettre fin à ce gouffre énergétique. 

Lire aussi : Tout savoir sur le DPE.

Le plomb : est-ce dangereux pour les enfants ? 

Depuis le 1er janvier 1949, le plomb est interdit dans les peintures. Mais il reste encore aujourd’hui présent dans de nombreux logements. C’est en ce sens que le “constat de risque d'exposition au plomb” (CREP) effectué via un diagnostic est intéressant. Si le logement que vous achetez en contient, pas de panique ! En soi, la présence de plomb n’est pas grave.

Ce qui est très important à regarder, c'est l'état de dégradation des supports où va se trouver le plomb.

Si les peintures sont en parfait état, pas de problème. Si, en revanche, les murs commencent à s'écailler, mieux vaut faire appel à un professionnel. Des couches de peinture ne suffiront pas forcément à éliminer totalement le plomb qui restera en dessous mais pourra néanmoins l’emprisonner. 

L’amiante : un retrait qui peut s’avérer onéreux 

Ce diagnostic est d’autant plus important que l’utilisation de l’amiante n’est interdite dans le secteur de la construction que depuis le 1er juillet 1997. Y sera identifiée la présence éventuelle de matériaux qui en contiendraient - principalement dans les faux plafonds, le flocage (isolation d’une paroi) ou le calorifugeage (isolation de la tuyauterie)... En fonction de la dangerosité, dont les risques sont longuement détaillés dans le DDT, plusieurs opérations sont possibles : 

• Une simple évaluation périodique (environ tous les 36 mois) de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante. Si une présence d'amiante coffrée est constatée, le risque est minime. Certains diagnostiqueurs conseillent de créer une trappe de visite pour pouvoir contrôler le conduit en amiante qui passe dans votre coffrage. Elle coûte en général entre 75 et 150 euros et est réalisée par des entreprises spécialisées.
• Une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de prélèvement de l'air pour déterminer la quantité de fibre d'amiante.
• Des actions correctives et mesures conservatoires (par exemple, restriction d'accès à certains espaces de votre logement). Ces travaux de confinement ou de retrait de l'amiante peuvent s’avérer beaucoup plus onéreux.

Termites : c’est souvent le syndic qui traite 

La présence de termites est relativement rare. Et quand il y en a, c’est souvent dans tout l’immeuble. Le syndic de copropriété est donc informé et traite directement le problème. Sont recherchées : les termites de bois sec et les termites arboricoles. On les trouve principalement dans le sud de la France ou dans les DOM. 

Gaz : un diagnostic obligatoire si l’installation a plus de 15 ans

Le gaz, comme l’électricité, est un diagnostic très important pour votre sécurité. La quasi-totalité des accidents, comme des intoxications au monoxyde de carbone, sont dus à l’ancienneté et à un mauvais entretien des installations. Si l’installation de gaz a plus de 15 ans, le diagnostic est obligatoire et a une validité de 3 ans.

Si l’installation a été rénovée récemment, un certificat de conformité de moins de 3 ans avant la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente suffit.

Il doit provenir d'un organisme agréé par le ministère chargé de l'Énergie. 

Trois types d’anomalies peuvent être décelées : 

• A1 : L’installation présente une anomalie (ex : un tuyau rigide d’alimentation de gaz dont la date est dépassée)
• A2 : L'installation présente une anomalie plus importante qui nécessite une réparation dans les meilleurs délais (ex : une mauvaise ventilation d’un local qui peut faire craindre une intoxication au monoxyde de carbone)
• DGI (Danger grave et immédiat) : L'installation présente une anomalie suffisamment grave pour que l'opérateur de diagnostic interrompe aussitôt l'alimentation en gaz jusqu'à réparation. 

Electricité : des anomalies fréquentes 

Comme pour le gaz, le diagnostic est obligatoire si l’installation a plus de 15 ans. Il peut être remplacé par une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité de moins de 3 ans. Les normes électriques évoluent rapidement, il est donc indispensable de vérifier que tout soit en règle. Les anomalies électriques le plus souvent constatées ?

La présence de matériels vétustes, ou inadaptés aux usages actuels, des conducteurs non protégés, des connexions présentant un risque de contact. Ou bien encore l'absence de “mise à la terre” des installations. 

Sans rentrer dans le jargon des électriciens, c’est un processus qui permet d’évacuer le courant en cas de défaut d'isolement sur un appareil électrique vers la terre, via un fil conducteur en cuivre et donc d’éviter l’électrocution. Le fameux “Appareil général de commande et de protection” (AGCP) que vous trouvez scellé en amont du disjoncteur peut également présenter des défaillances. Les normes actuelles sont claires : l'installation intérieure doit être protégée contre les surintensités. Le diagnostic va aussi vérifier si votre installation respecte les règles relatives aux différentes zones entourant une douche ou une baignoire. 

L’état des risques naturels et technologiques

C’est le fameux “ERNMT”. Un acronyme un peu barbare qui désigne l’état des risques naturels, miniers et technologiques. En clair, on va contrôler sur une carte si votre bien n'est pas sur une zone dite à risques d'inondation, de mouvements de terrains, etc… Cela ne concerne pas toutes les communes. C’est un arrêté préfectoral qui détermine si votre logement est dans une zone à risques ou non. 

Paris, par exemple, est dans une zone sismique très faible mais compte plusieurs arrondissements, proches de la Seine, confrontés à un risque d’inondation.

Autre particularité à connaître : la capitale est soumise à des risques de mouvements de terrains à cause de nombreuses carrières souterraines et poches de gypse. Le diagnostic tient également compte si le site est pollué du fait d'anciens dépôts de déchets ou d'infiltration de substances polluantes, qui peuvent provoquer une nuisance ou un risque pérenne pour les personnes ou l'environnement. 

Enfin, vous avez également en votre possession un listing complet de toutes les “Installations classées pour la protection de l'environnement” comme les usines SEVESO (à risques majeurs), les élevages agricoles ainsi que les carrières. Et depuis le 1er juin 2020, il faut aussi évaluer le bruit, pour les biens immobiliers situés sur les zones de bruit aux environs des aérodromes. 

Un conseil : lisez bien votre DDT

Le document est long, technique, mais recèle de nombreuses informations importantes. Il est donc essentiel de bien prendre le temps d'éplucher le DDT avant de s'engager plus avant dans l'achat.

À travers ce document, vous en saurez plus sur l'état des installations de votre appartement et de l'immeuble. Vous saurez à quel point vous devrez engager des travaux essentiels à la sécurité et donc, par conséquent, quelle marge de négociation vous pouvez espérer sur le prix d'achat.