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Les ventes aux enchères font le bonheur des collectionneurs et amateurs en tous genres. Mais elles permettent aussi d’acquérir un bien immobilier. Si elles sont alléchantes sur le papier, en offrant un prix attractif en dehors du circuit traditionnel des ventes, les ventes aux enchères immobilières exigent de bien préparer son projet en amont. Décryptage.
Quels sont les différents types de ventes aux enchères immobilières ?
Les ventes aux enchères immobilières notariales
Souvent issues de successions, elles se tiennent dans les chambres de département des notaires. Vous êtes libres d’y participer directement, en remettant en début de séance un chèque de banque d’une valeur de 10 à 20% de la mise à prix.
Attention : bien connues du grand public, les ventes notariales ne permettent pas toujours de réaliser les meilleures affaires !
Où trouver des biens ? Plusieurs sites Internet officiels référencent les biens mis en vente aux enchères notariales. Par exemple celui-ci, via l’Association Paris Notaires Services, créée en 1994 à l’initiative de la Chambre des Notaires de Paris.
Les ventes aux enchères immobilières judiciaires
Liquidation judiciaire, mise en vente par une copropriété voulant se faire rembourser des charges non payées, saisie… Tenues dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI), les ventes aux enchères judiciaires sont des ventes forcées, c’est-à-dire issues de la demande d’un créancier.
Si la mise à prix, généralement fixée à 30 % en dessous du prix estimé, est alléchante, les ventes aux enchères immobilières judiciaires se clôturent généralement au prix du marché, voire au-dessus.
Notez également que ce type de vente impose le recours à un avocat, seul habilité à porter vos enchères jusqu’à un prix maximum que vous lui aurez remis sous la forme d’un mandat signé. Vous aurez également l’obligation de remettre un chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix et de régler les frais d’avocat, même si votre enchère n’est pas gagnante.
Où trouver des biens ? Les biens sont présentés par les tribunaux sur Internet, en amont de la vente. Par exemple ici, pour le Tribunal Judiciaire de Paris.
Les ventes aux enchères immobilières domaniales
Moins courantes, les ventes domaniales correspondent à la mise en vente par l’Etat de biens immobiliers dont il est propriétaire. Elles peuvent concerner des terrains ainsi que des immeubles bâtis à usage d’habitation ou de bureaux. Les rares habitations mises en vente sont souvent issues de successions vacantes (absence d’héritier).
Pilotées par la direction de l’immobilier de l’Etat (DIE) et organisées dans les préfectures de département ou hôtels des impôts, elles présentent l’avantage d’être accessibles sans pré-inscription et sur simple présentation des documents requis et d’un chèque de consignation à hauteur de 5% de la mise à prix, si cette dernière est supérieure à 7500 €.
A noter également l’absence de frais de notaire et la rédaction gratuite de l’acte de vente.
Où trouver des biens ? Les biens mis en vente sont disponibles sur le site des cessions immobilières de l’Etat.
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Comment se préparer pour une vente aux enchères ?
Vous avez fait vos recherches et pensez avoir trouvé le bien de vos rêves, qui sera bientôt mis aux enchères. En plus de vous munir d’un justificatif de domicile et d’un justificatif d’identité, préparez-vous au mieux pour éviter les déconvenues.
Organisez-vous pour pouvoir visiter le bien
Contrairement aux visites « à la carte » pilotées par un agent immobilier classique, les visites des biens vendus aux enchères sont imposées.
Généralement organisées en semaine, elles n’offrent généralement que quelques jours et créneaux horaires précis.
En plus d’avoir un (petit) temps imparti pour vous faire une idée du bien, vous ne serez pas seul.e.s. pendant la visite, puisque d’autres enchérisseurs potentiels profiteront de l’ouverture des portes.
Pensez donc à bien préparer vos questions et à prendre des photos !
Lisez attentivement le cahier des charges
Transmis sur demande par l’huissier ou le notaire chargé de la vente, le cahier des charges regroupe toutes les informations pratiques qui vous permettront de consolider votre choix avant de vous lancer :
- descriptif, surface, servitude…
- frais à la charge de l’acquéreur
- charges de copropriété…
Indispensable pour éviter les mauvaises surprises ! N’oubliez donc pas d’en faire la demande.
Confirmez votre capacité d’emprunt auprès de votre banquier
Même si ce n’est pas imposé par la loi, mieux vaut prendre rendez-vous avec votre banquier en amont, si vous avez besoin d’un prêt bancaire pour réaliser votre achat.
Avec lui, faites le point sur votre situation financière, établissez un plan de financement détaillé et identifiez le montant exact à ne pas dépasser le jour des enchères.
Pourquoi est-ce indispensable de confirmer votre capacité d'emprunt ?
Contrairement à une vente immobilière classique, pour une vente immobilière aux enchères, la clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt ne s’applique pas !
En clair, si votre enchère est acceptée, vous devrez payer, et cela que la banque vous donne ou non son feu vert !
Pensez à bien prendre en compte :
- Les frais de mise en vente : c’est-à-dire engendrés par la préparation de la vente aux enchères, ainsi que les frais de publicité et d’organisation des enchères.
- Les émoluments du notaire : pour les ventes notariales et judiciaires, en application du barème national réglementé par décret en Conseil d’État.
- Les frais d’achat : c’est-à-dire les droits et taxes de mutation destinées au Trésor Public.
- Les débours : c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire dans le cadre du traitement de dossier.
Compter environ 10 à 12 % du prix d’achat dans le cadre des ventes aux enchères judiciaires, et environ 10 % pour les ventes notariales.
Familiarisez-vous avec les ventes aux enchères
N’hésitez pas à assister à plusieurs ventes aux enchères pour vous familiariser avec le process, l’ambiance etc. avant de vous lancer !
Les ventes aux enchères immobilières notariales en ligne
Pratiques à bien des égards, les ventes aux enchères sur Internet donnent elles aussi accès au cahier des charges et offre le même délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente. A noter cependant que le vendeur peut choisir l’acheteur ou même retirer le bien de la vente avant la fin des enchères.
Que se passe-t-il à l’issue de la séance ?
Votre enchère n’a pas été retenue
Vous récupérez votre chèque de consignation, et dans le cas d’une vente judiciaire, vous réglez les honoraires de votre avocat.
Votre enchère a été retenue
Dès la fin de la séance, vous signez l’acte de vente et devenez « l’adjudicataire », c’est-à-dire celui qui a remporté l’adjudication. Petit bémol cependant, « adjudicataire » ne veut pas dire « propriétaire » : dans le cadre de ventes aux enchères judiciaires et notariales, d’autres acheteurs peuvent surenchérir jusqu’à 10 % du prix de votre enchère pendant un délai de 10 jours après la vente.
Un délai limité pour verser le solde du prix
Une fois passé ce délai de 10 jours, vous devrez prendre rendez-vous chez le notaire pour vous acquitter de l’intégralité du solde à payer, dans un délai de 45 jours pour une vente notariale et de 60 jours pour une vente judiciaire. Si vous ne respectez pas ce délai, des pénalités pourront vous êtes infligées.
A l’issue du rendez-vous chez le notaire et après le paiement de la totalité du prix d’achat, vous serez officiellement propriétaire du bien immobilier !
Déçus par vos visites ? On vous comprend.
Visiter pour devenir propriétaire, soyons clairs : ça donne plutôt envie de rester locataire. Vu le prix du m2 dans les grandes villes françaises, ce qu’on peut acheter, ça ressemble souvent plutôt à une chambre d’étudiant qu’au parquet-moulure-cheminée dont on rêvait. Alors forcément, quand on veut devenir propriétaire, on a souvent l’impression de devoir rétrograder en confort. Et de renoncer à ses ambitions de bien ou à son quartier. Chez Virgil, on n’accepte pas cette situation. On a développé une solution qui vous apporte jusqu’à 150 000 € de budget d’achat pour que vous puissiez acquérir le bien qui vous correspond vraiment.
