Une acquisition qui aurait pu très mal tourner

Pour les acquéreurs que nous accompagnons, acheter sa résidence principale est bien sûr le meilleur des investissements mais doit avant tout rester le choix du cœur. Après tout, c’est eux qui vont rentrer dans cet appartement ou cette maison chaque soir pendant des années, et c’est important qu’ils ressentent le même bonheur à chaque fois qu’ils tourneront la clé dans la serrure. 

Cependant, il faut parfois laisser parler la voix de la raison. Et nous avons un rôle particulier à jouer là-dedans : comme nous investissons aux côtés de chacun des acquéreurs que nous accompagnons, nous avons tout intérêt à leur éviter de faire une mauvaise affaire.

Alors nous avons mis en place tout un processus d’analyse de chaque acquisition. 

Et, de temps en temps, nous évitons à notre acquéreur de faire une très mauvaise affaire… et de devoir dormir à l'hôtel. 

Retour sur l’acquisition d’un joli 2 pièces qui aurait pu tourner au cauchemar.

Virgil fait une analyse très poussée de chaque dossier

Simon* a repéré un appartement qui lui plaît rue du Faubourg du Temple. Il fait une offre, elle est acceptée, ça commence plutôt bien. Comme avec chacun de nos acquéreurs, on se penche sur le dossier de Simon. Notre process hyper aiguisé se met en place.

La base, d’abord : vérifier que le prix est aligné sur celui du marché – c’est le cas.

‍On est également attentifs au DPE : on connaît les lois (notamment celles à venir), alors hors de question d’acheter un bien diagnostiqué F et G sans un plan précis pour améliorer le score énergétique. 

Dans le cas de Simon : tous les voyants sont au vert et on peut avancer vers la signature d’un avant-contrat.

A ce stade, nous allons récupérer énormément de documentation supplémentaire à analyser pour nous assurer qu'il n’a pas de défauts cachés ni de problèmes de structure.

Nous avons mis en garde Simon dès le début : la rue du Faubourg du Temple, c’est beaucoup de très vieux immeubles, souvent mal conçus ou entretenus. Les problèmes de structure sur les immeubles sont légion. Nous avions prévenu Simon dès le début pour éviter qu’il ne se fasse une fausse joie, alors nous abordons cette phase avec une vigilance renforcée – et une certaine appréhension.

Tolérance zéro sur les problèmes de structure

Le dossier arrive chez nos notaires. On travaille avec eux sur tous nos dossiers, ils sont extrêmement rigoureux et étudient en profondeur toutes les pièces. C’est l’avantage de représenter un volume d’activité très significatif pour eux. 

Et là, c’est le drame. Il y a en effet de gros problèmes de structure, avec un appartement situé à l’étage du dessous complètement sinistré et truffé d’étais pour tenir le plafond, des fissuromètres posés sur de nombreux murs, un rapport d’architecte alarmant, une copropriété qui vote systématiquement contre les travaux d’amélioration de la structure (après moi, le déluge ?) et une procédure d’arrêté de péril initiée par la mairie de Paris…

Bref, le tirage du Loto dans l’ordre et avec les numéros complémentaires. 

Nos notaires sont formels : ils nous recommandent, à Simon et à nous, de sortir du dossier illico presto.

Dans ce genre de cas, on applique le principe du risque zéro. Soit nous voyons que le sujet est connu et maîtrisé par la copropriété et nous le prenons en compte dans la valorisation. Soit il est en plus traité par dessus la jambe, et nous prenons nos jambes (justement) à notre cou. 

L'asymétrie du risque

Pourquoi ? C’est simple : le risque n’est pas symétrique.

Au mieux, on aura acheté un bien au juste prix du marché. Mais si tout se passe mal, on peut se retrouver avec des dizaines de milliers d’euros de charges (en plus, pour un appartement, plus la copropriété est petite, moins il y a de gens pour partager les travaux de structure) et, potentiellement, un bien interdit à l’habitation et impossible à revendre.

On connaît des jeunes acquéreurs se retrouvant à payer en même temps un crédit immobilier sur un bien qu’ils n’ont pas le droit d’habiter, des travaux imprévus pour le remettre en état et un loyer sur leur habitation de remplacement. 

Comme dit le proverbe, si vous jouez au poker et que vous n’avez pas compris qui est le pigeon autour de la table, il y a de fortes chances que ce soit vous. 

Donc on se retire, sans hésiter. Des appartements, à Paris, il y en a d’autres. Plus d’un million pour être précis. Et ils ne sont pas tous en train de s’effondrer.

‍Notre valeur ajoutée est aussi de vous éviter de faire un investissement que vous pourriez regretter

Simon est frustré. On le comprend, on sait très bien à quel point les recherches d’appartement sont longues et fastidieuses. Alors quand on croit en tenir un et qu’on apprend, au moment de concrétiser l’achat, qu’il faut tout recommencer, c’est dur.

Mais c’est aussi ça notre valeur ajoutée : vous empêcher de faire un investissement que vous pourriez amèrement regretter.

Nous savons que nous lui avons évité beaucoup de nuits sans sommeil.

On ne parle pas ici de décoration ou d’aménagement futur, mais bien de salubrité, de bonne tenue de la copropriété et de l’état de l’immeuble. Notre but est simple : vous permettre d’acheter votre résidence principale et d’y vivre bien.

Comme vous, on a intérêt à acheter le bien en question. Mais comme vous, on a intérêt à ce qu’il ne soit pas insalubre et surtout qu'il tienne debout. 

Faites confiance à notre expérience, on souhaite la même chose que vous.

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*Le prénom a été changé.