Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : ce qu'il faut savoir pour bien choisir

Avant toute chose, un éclaircissement juridique s’impose. Juridiquement, un bien neuf obéit à deux critères : avoir été construit depuis 5 ans maximum et ne jamais avoir été habité. Cette appellation englobe les logements récents, mais aussi les biens qui ne sont pas encore construits ou qui sont en cours de construction (c’est ce que l’on appelle l’achat en VEFA).

Un bien dit « ancien » est quant à lui sorti de terre depuis plus de 5 ans et/ou a déjà fait l’objet d’une opération de « mutation » (c’est-à-dire une vente, une succession, ou une donation par exemple). 

‍À l'achat, une différence de prix entre neuf et ancien

Faut-il acheter neuf ou ancien ? Pour le savoir, un premier élément de comparaison, et non des moindres : le coût d’acquisition. D’un côté, des frais de notaire plus élevés dans l’ancien : de l’autre, un prix au m2 plus élevé dans le neuf. Verdict ?

Malgré des frais de notaire plus élevés dans l’ancien...

Un premier bon point pour l’achat neuf : les frais de notaire sont beaucoup moins élevés que dans l’ancien ! 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien… contre 2 à 3 % dans le neuf !

Le saviez-vous ?

On imagine souvent que les frais de notaire correspondent à la somme que le notaire empoche. La réalité est toute autre puisque les honoraires du notaire sont plutôt de l’ordre de 1 % du prix de vente. La majorité des frais de notaire correspond en fait à des taxes collectées pour le compte de l’Etat et des collectivités locales.

La différence des frais de notaire dans l’ancien et le neuf se joue précisément sur ce point. Le montant des droits de mutation tourne entre 5 et 6 % du prix du bien dans l’ancien alors qu’ils sont à moins de 1 % dans le neuf.

… Le neuf reste en moyenne beaucoup plus onéreux

En faisant un comparatif du prix de l’immobilier entre le neuf et l’ancien, voilà ce qui saute aux yeux : le prix au mètre carré dans les logements récents est en moyenne 30 % plus élevé (Source : Baromètre SeLoger, 2019). Ce constat perdure malgré les réductions d’impôts permises par les différents dispositifs, Pinel en premier lieu. 

Ce facteur explique en bonne partie pourquoi le neuf est plus cher que l’ancien.

Une nuance est naturellement à apporter en fonction de l’emplacement du bien : selon les communes et les zones, l’écart de prix entre neuf et ancien peut être moins prononcé. D’où l’intérêt de savoir comment évaluer le juste prix du bien visité, par exemple.

Comment cette différence de prix entre le neuf et l’ancien s’explique-t-elle ?  

• Une TVA immobilière à 20 % la plupart du temps (un taux réduit à 5,5 % est possible dans certains cas). Cette TVA n’existe pas pour l’achat d’un bien ancien.
• Le coût des modifications de plan demandées au promoteur immobilier, pour les logements neufs.
• La qualité des matériaux et équipements, puisque les constructions neuves respectent les dernières normes en matière de réglementation environnementale.

Lire aussi : Acheter dans l’ancien ou dans le neuf : comparaison des prix et des coûts

Acheter neuf ou ancien en 2023 : le critère du charme !

Sur ce point, tout est une question de goût et de sens du confort !

Si pour certains, le cachet de l’ancien est irremplaçable, la qualité des prestations du neuf fait mouche pour d’autres :

• Dans le neuf, les logements sont fonctionnels, lumineux, respectent les normes actuelles en matière d’isolation, de standards PMR, etc.
• Dans l’ancien, c’est plus le coup de cœur qui et le critère esthétique qui parleront : vieilles pierres, moulures, cheminée, architecture locale typique, etc. Le revers de la médaille : la distribution des pièces est souvent peu optimale, l’isolation pas terrible, etc.

Je veux acheter dans l'ancien mais ça coince au niveau du budget...

Avez-vous pensé à Virgil ? Nous complétons votre apport jusqu'à 150 000 euros pour vous permettre d'acheter le bien dont vous rêvez.

MON BUDGET AVEC VIRGIL

La localisation : un bon point pour l'ancien

Pour ce qui est du choix de l’emplacement, la balle est clairement dans le camp de l’ancien : 

• Les promoteurs déploient rarement leurs programmes immobiliers neufs en centre-ville. On les retrouve plutôt dans les quartiers en périphérie des villes, où il est plus facile de trouver des terrains à bâtir. Vigilance donc sur l’accès à votre boulot, aux commerces de proximité, aux écoles, etc. 
• Dans le cas d’un logement ancien, l’offre est beaucoup plus développée et l’achat d’un bien en centre-ville est une option plus facilement envisageable. Vous hésitez entre acheter neuf ou ancien ? Si vous visez le coeur des grandes villes françaises, l’ancien est généralement la seule option… Tout en évitant les problèmes de structure en se faisant accompagner par Virgil !

Lire aussi : Quels sont les signes précurseurs d’un quartier en hausse ?

Achat ancien : des délais plus courts 

Bon à savoir avant de concrétiser votre projet immobilier : le calendrier de l’achat dans le neuf et celui dans l’ancien ne sont pas les mêmes.

• Dans l’ancien : premier bon point, vous pouvez visiter le bien physiquement. Ensuite, entre la signature du compromis de vente et la remise des clés, il faut compter entre 3 et 4 mois.
• Dans le neuf : la plupart du temps, les biens ne peuvent pas être visités avant la vente puisqu’ils sont réservés avant même que la construction ait commencé. Pas forcément évident de se projeter dans le cas d’une VEFA… Avant de pouvoir prendre possession des lieux, il faudra s’armer de patience : le délai moyen entre la réservation du bien et sa livraison est compris entre 18 et 24 mois.

Achat neuf : moins de charges

Alors, acheter neuf : bonne ou mauvaise idée ? ‍Si vous hésitez entre acheter une maison neuve ou ancienne, la première option vous assure de faire de précieuses économies dans vos charges courantes :

• Sauf accident, pas de travaux à prévoir à court et moyen terme. De cette manière : pas d’enveloppe travaux à mettre de côté dans l’immédiat, et des charges de copropriété moins importantes que dans l’ancien.
• Les factures énergétiques sont beaucoup plus légères que dans l’ancien, et le calcul doit les prendre en compte.
• Une exonération de taxe foncière temporaire est peut-être possible : pour les communes ayant voté cette aide, les logements neufs peuvent être exonérés de taxe foncière pendant 2 ans (si vous en faites la demande).

Pas les mêmes garanties dans le neuf et dans l'ancien

Acheter un bien immobilier ancien ou neuf n’offre pas le même niveau de garantie :

• Dans l’ancien : l’état du logement est détaillé dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est impératif d’éplucher ce document pour acheter le bien en toute connaissance de cause et éviter les éventuelles mauvaises surprises. Si vous repérez un défaut après la vente, vous n’aurez aucun recours possible contre le vendeur s’il en était fait mention dans le DDT. 
• Dans le neuf : de nombreuses garanties et assurances protègent l’achat d’un logement neuf (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale, etc.). Il est bien sûr toujours possible que ces assurances aient leur trou dans la raquette. Mais elles offrent un degré de protection incomparable par rapport à un achat dans l’ancien. Si vous vous demandiez pourquoi acheter du neuf, voilà un argument de taille.

Acheter neuf ou ancien : ce qu’il faut retenir

• D’abord, une question de coûts ! Un budget dans le neuf ne se calcule pas de la même façon qu’un budget pour de l’ancien. Systèmes d’aide, frais de notaire, prix moyen au m2, enveloppe travaux… Avant tout investissement, on vous conseille la lecture de notre article comparatif des prix et coûts pour un achat dans le neuf ou l’ancien.
• Ensuite, une question de goût : à ma gauche, le charme et la localisation centrale de l’ancien ; à ma droite, la praticité et le confort du neuf. À vous de choisir !
• Enfin, le parcours d’achat et le parcours notarial diffèrent fortement, avec une implication sur les délais d’une part (à la faveur de l'ancien) et du niveau de garantie de l’autre (à la faveur du neuf). 

Vous avez maintenant les clefs en main pour faire votre choix entre un achat dans le neuf ou dans l’ancien ! Vous souhaitez aller plus loin ? Utilisez notre simulateur Virgil de scénarios d’achat pour faire le point sur votre situation.