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À Paris, le prix moyen du m² est de 11 360 €*. Ce qui signifie qu’il existe des appartements au-dessus de ce prix et d’autres… en dessous !
Trouver un appartement parisien à moins de 10 000 € du m² n’est pas chose impossible. Localisation, étage, quartier… Certains critères, rédhibitoires pour certains, ne le seront pas pour vous et peuvent ouvrir de nouvelles perspectives d’achat. Charlotte Rostin, chasseuse d’appartements au sein de l'agence Homelike Home, dresse la liste de quelques opportunités auxquelles vous n’avez peut-être pas pensé.
Opportunité n°1: choisir un parc immobilier vieillissant
Si le chauffage au sol et la place de parking sont indispensables pour certains, ils ne font pas partie de vos critères… Et c’est tant mieux ! Vous pouvez ainsi vous tournez vers des immeubles plus rustiques plutôt que vers des parcs immobiliers flambant neufs. Si les équipements et services y sont moins attrayants, les prix, eux, sont bien plus attractifs. Charlotte Rostin le confirme :
« Le neuf est plus cher que l’ancien parce que les constructions intègrent de nouvelles normes d’isolation phonique, énergétique, d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite… Et il y a tellement peu de terrain pour construire dans une ville comme Paris que cela fait monter les prix. »
Lire aussi : Acheter dans le neuf ou dans l’ancien, ce qu’il faut savoir pour bien choisir
Opportunité n°2 : parier sur le potentiel d’un quartier plutôt que sur un quartier déjà tendance
Est-il vraiment indispensable d’avoir un magasin bio ou un bar branché en bas de chez soi ? Si votre réponse est non, sautez sur l’occasion d’élargir vos horizons : les Batignolles, c’est sympa et tendance, mais vous pourriez avoir un temps d’avance en misant sur le quartier de Père Lachaise dans le XXe (9 390 €/m²)* ou de Télégraphe dans le XIXe arrondissement (8 200 €/m²). Charlotte Rostin cite également l’exemple du quartier des Peupliers et de Maison Blanche (9 530 €/m2) dans le XIIIe arrondissement. Pour elle, c’est un bon calcul :
« Certains arrondissements, moins chers à l’achat pour l’instant, voient leur prix augmenter plus vite que le reste du marché. C’est le cas du XIXe, du XXe, ou d’une partie du XVIIIe au-dessus de Jules Joffrin. »
Lire aussi : Quels sont les signes précurseurs d’un quartier en hausse ?
Opportunité n°3 : renoncer à la station de métro à 5 minutes à pied de chez soi
Si vous êtes motorisé ou adepte du vélo, vous avez tout intérêt à regarder du côté des zones où les transports en commun sont moins développés. Autrement dit, le centre de Paris, c’est pratique, mais cela vaut le coup de regarder aux frontières de la capitale. Charlotte Rostin résume :
« Il n’y a pas de secret : pour baisser les prix, il faut choisir les zones à la périphérie de Paris, près des portes : porte des Lilas, porte de Vincennes… »
Par exemple, dans le XIXe arrondissement, le quartier de Flandre (8 860 €/m2), près de la porte de la Villette, est une option à considérer (9 030 €/m²). De même, le quartier de Saint-Fargeau, près de la porte de Bagnolet, reste au-dessous du seuil des 10 000 € du m² (9 120 €/m²).
Astuce
Renseignez-vous sur les projets d’urbanisme de la ville (transports, gare, végétalisation…) : si le sud du XIIIe arrondissement vous semble aujourd’hui excentré, gardez en tête que cette zone va être reliée à l’aéroport d’Orly en 15 minutes avec le prolongement de la ligne 14, en vue des JO de 2024. Or, les prix sont encore alléchants dans cette zone : le quartier de la Gare, près des quais de Seine, est l’un des moins chers de la capitale (8 350 €/m²).
Opportunité n°4 : s’éloigner des écoles
Célibataire ou en couple, vous n’avez pas d’enfants ou n’envisagez pas d’avoir d’en avoir tout de suite ? La question des écoles ne se pose donc pas, et ouvre la zone de recherche, là où des parents s’arrêteront sur un secteur particulier. Au-delà des commerces, Charlotte Rostin note en effet le poids des écoles dans le choix d’un quartier :
« Les familles sont en quête de quartiers avec de bonnes écoles pour scolariser leurs enfants. Si vous êtes célibataire ou sans enfant, vous pouvez être plus flexible sur ce critère dans un premier temps, ce qui vous ouvre plus d’opportunités.
Opportunité n°5 : choisir un étage bas sans extérieur
Quid de remplacer votre fantasme du rooftop par une cour privative en rez-de-chaussée ? Pour Charlotte Rostin, c’est très clair :
« Si vous visez un espace extérieur au dernier étage, il faut prévoir un surplus de 2 000 €/m2. C’est encore plus net depuis la crise sanitaire : il y a beaucoup de demandes pour de tels biens et très peu d’offres. »
Quel que soit le quartier, opter pour un rez-de-chaussée ou un premier étage permet de faire des économies, de même que faire l’impasse sur un espace extérieur privatif – ce qui n’exclut pas l’usage d’une cour ou d’un jardin en copropriété. En rez-de-chaussée, se tourner vers des biens plus atypiques, comme les locaux d’activité (entrepôt, atelier, local commercial…), peut être une option à envisager. Selon Charlotte Rostin :
« Certains locaux en rez-de-chaussée peuvent être à usage commercial ou à usage d’habitation : il y a potentiellement de bonnes affaires à repérer. Cela implique certes moins de lumière, une exposition sur la rue, un logement moins sécurisé, mais il y a des biens avec beaucoup de potentiel dans un esprit loft ou atelier, avec parfois, en bonus, un espace extérieur privatif. »
Opportunité n° 6 : acheter un appartement avec défaut(s)
Peu importe le quartier, vous pouvez réussir à dénicher un appartement boudé par d’autres potentiels acheteurs à cause d’un défaut. Par exemple, des chambres communicantes, qui rendent impossibles les colocations.
« Cela fonctionne aussi pour les appartements situés au-dessus d’un bar, par exemple. Certains acheteurs considèrent que ce n’est pas grave si la chambre est sur cour, et donc moins exposée au bruit. À chacun de voir s’il peut s’en accommoder et vivre avec les potentielles nuisances liées à cette caractéristique. Si la réponse est oui, il faut regarder ce marché parce qu’il y a de bonnes affaires à faire. »
Autre avantage : quand cela est possible, résoudre certains défauts par quelques travaux peut faire grimper la valeur à l’appartement.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel lors de la contre-visite pour consolider votre projet avant de vous lancer.
Conclusion : acheter à Paris à moins de 10 000 € du m2, c’est possible...
... à condition de renoncer à trouver le mouton à cinq pattes. Ayez du flair, hiérarchisez bien vos critères de recherche et soyez flexible pour saisir de nouvelles opportunités d’achat pour envisager des concessions.
Vous n’achèterez peut-être pas l’appartement qui cochera toutes les cases, mais vous trouverez un cocon dans lequel investir et vous projeter pour les quelques prochaines années !
* Sources : tous les prix indiqués : https://paris.notaires.fr
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