14/2/2022
L’indice Virgil : l’écart de superficie entre achat et location à Paris
Pourquoi l’indice Virgil?
Pour sauter le pas de la propriété, les primo-accédants ont besoin de se projeter dans un appartement équivalent à ce qu’ils louent. Malheureusement, la différence entre les prix à l’achat et les prix de la location à Paris rend cette réalité impossible. Quelle superficie les primo-accédants doivent-ils sacrifier pour devenir propriétaires ? L’indice Virgil exprime l’écart de superficie, à effort financier égal, entre ce qu’une personne peut acheter et ce qu’elle peut louer.
Décryptage
La superficie devient une problématique de plus en plus récurrente chez les primo-accédants : les jeunes actifs qui n'ont aucune aspiration à vivre à la campagne veulent acheter, mais à condition d'avoir une surface au moins équivalente à celle qu'ils auraient en étant locataires. En moyenne, à Paris, un primo-accédant devra sacrifier 26% de superficie s’il veut devenir propriétaire. Un jeune actif qui gagne par exemple 40 000€ brut annuel et qui vit dans le 18ème peut louer un appartement de 27m2. Pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 7m2.
Deux tendances se distinguent dans la capitale : les arrondissements du centre où l’écart est souvent supérieur à 30% et les arrondissements de l’Est où les primo-accédants ont une surface de financement qui se rapproche un peu plus de ce qu’ils louent.
Du fait de cet écart de superficie, les jeunes primo-accédants pourraient de plus en plus délaisser le centre de Paris et favoriser l’Est parisien et certaines villes en première couronne. Le 20ème arrondissement, par exemple, est l’un des arrondissements de Paris où l’écart entre les prix à la location et les prix à l’achat est le plus faible (23%). En première couronne, l’indice Virgil montre des disparités notables en fonction des villes. À l’Ouest - Boulogne Billancourt et à Neuilly-sur-Seine - les pertes de surface sont similaires à Paris, avoisinant les 30%. Dans le sud de Paris, au Kremlin Bicêtre et à Gentilly, le décalage se réduit à 10%. Certaines villes comme Ivry-sur-Seine et Saint-Denis sont plus favorables aux acheteurs. Les acquéreurs Virgil reflètent d’ailleurs cette tendance : ces villes de première couronne sont particulièrement prisées par les primo-accédants que nous accompagnons.
Méthodologie
Pour calculer cet indice, nous utilisons les prix de location au m2 de la base seloger et les prix au m2 à l'achat dans l’ancien de la base des Notaires de Paris.
Exemple :
Superficie qu’un actif gagnant 40 000€ brut annuel peut louer en moyenne à Paris :
( 35% x Salaire net mensuel ) / loyer moyen m2 à Paris = (0,35 x 2533) / 33 = 27 m2
Superficie qu’un actif gagnant 40 000€ brut annuel peut acheter en moyenne à Paris :
Avec un apport qui couvre les frais annexes :
((Capacité d’emprunt + Apport - Frais de garantie) / (1 + Frais d’agence + Frais notaire) )/ Prix moyen m2 Paris
Sans apport :
((Capacité d’emprunt - Frais de garantie) / (1 + Frais d’agence + Frais notaire) )/ Prix moyen m2 Paris
Nous avons respecté les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière : le taux d’endettement maximum ne dépasse pas 35% et la personne détient 10% d’apport pour accéder au crédit
