17/2/2023
Paris le 17 février 2023 - Acheter ou louer ? L’éternelle question pour tout Français qui souhaite trouver un logement, a fortiori à Paris et dans la proche couronne. Virgil publie la seconde édition de son indice pour traduire les répercussions des évolutions marché immobilier résidentiel pour les primo-accédants, sur le court et long terme.
Devenir propriétaire est le meilleur moyen pour les primo-accédants de se créer une indépendance financière sur le long terme, même dans un contexte inflationniste.
Il faudra pour cela concéder une perte de superficie moyenne de 38% - soit en moyenne pour un jeune actif : 11m2 - par rapport au bien que les mêmes revenus leur permettraient de louer.
Cette perte de superficie était de 26%, soit 7m2 en 2022 : une perte critique de 4m2 d’une année sur l’autre.
En cause, la hausse des taux d’emprunt, passé de 1,5% à 3,04% dégradant le budget primo-accédants et leur chance d’obtenir un prêt.
Les primo-accédants perdront en moyenne 38% de surface pour un achat à Paris
Lors de leurs recherches d’appartement, les primo-accédants se projettent dans une surface équivalente à ce qu’ils louent. En effet, la superficie au mètre carré est l’un des premiers critères d’achat pour les primo-accédants. Malgré le début de baisse des prix à l’achat en région parisienne, la différence entre les prix à l’achat et à la location à Paris transforme cette réalité en un fantasme. En effet, à effort financier égal, il n’est plus possible de devenir propriétaire à Paris sans sacrifier des mètres carrés conséquents par rapport à la location : l’équivalent d’une pièce en moins.
En moyenne, à Paris, un primo-accédant devra sacrifier 38% de superficie s’il veut devenir propriétaire, contre 26% en 2022 - soit une perte de surface supplémentaire de 12%. Un jeune actif qui gagne par exemple 40 000€ brut annuel et qui vit dans le 19ème peut louer un appartement de 31m2. Pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 11m2 - contre 7m2 en 2022 - soit 4m2 perdus d’une année sur l’autre pour ce même quartier. La cause? L’accès à l’emprunt : les taux d’emprunt ont doublé en seulement un an (1,5% en 2022 contre 3,04% en 2023 pour un prêt immobilier sur 25 ans en Ile-de-France) et les banques se montrent plus frileuses à prêter de l’argent.
Une tendance se distingue à Paris et dans sa petite couronne : les écarts se creusent et sont souvent supérieurs à 40%, se rapprochant parfois même des 50% (notamment dans les 4ème, 6ème et 7ème arrondissements) ce qui réduit considérablement les surfaces pour les acquéreurs.
Face aux tensions d’accès au crédit, pourquoi les primo-accédants persistent dans leur souhait de devenir propriétaire ? Car c’est l’assurance de se créer le patrimoine pour le futur, à l’inverse du loyer qui est, lui, une dépense “sèche”.
Pour Keyvan Nilforoushan et Saskia Fiszel, co-fondateurs de Virgil :
“Si la perte de superficie à l’achat peut décourager, elle est à mettre en regard avec la création de richesse pour les propriétaires par rapport aux locataires. Devenir propriétaire c’est se constituer une épargne forcée, protégée de l’inflation par le taux fixe de votre emprunt : à mensualités équivalentes, on observe un écart de richesse qui va jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros au bout de 10 ans entre ceux qui sont devenus propriétaires et ceux qui ont privilégié la location.”
Tous à l’Est : les villes où il fait bon investir
Faut-il rogner sur la superficie et miser sur le prestige du quartier? Ou obtenir une surface à peu près équivalente tout en restant proche de Paris?
En 2022, l’indice Virgil constatait que l’écart de superficie impactait le centre de Paris et favorisait l’Est parisien. En 2023, l’indice Virgil confirme en partie cette tendance, avec toutefois de forts contrastes, au sein même de l’Est parisien. Longtemps privilégié par les primo-accédants, les villes de Montreuil (-33%), Charenton-Le-Pont (-36%) ou Vincennes (-40%) sont devenues moins favorables aux acheteurs, au bénéfice de Bagnolet (-14%), Aubervilliers (-13%), Ivry-sur-Seine (-19%) et Saint-Denis (-15%), qui seront des secteurs clés dans les prochaines années, notamment grâce à l’implantation des nouvelles installations sportives liées aux Jeux Olympiques de Paris 2024.
Méthodologie
Pour calculer cet indice, Virgil a utilisé les prix de location au m2 de la base seloger et les prix au m2 à l'achat dans l’ancien de la base des Notaires de Paris. sur la base d’un salaire à 40 000€ brut annuel. Également pris en compte, la hausse du loyer estimée à 3,5% et le taux d’intérêt moyen de 3,04% sur les prêts immobiliers à 25 ans.
À propos de Virgil
Virgil rétablit l'égalité face à l'accès à la propriété pour les jeunes actifs, en leur permettant de sortir du piège locatif grâce à un modèle inédit d'apport en capital et d'accompagnement. La société, financée par des acteurs de premier plan – les fonds Alven, LocalGlobe, Evolem et Global Founders Capital –a, depuis son lancement fin 2019, financé 50 millions d’euros d’immobilier parisien et accompagné 10 000 personnes dans leur projet. Ses fondateurs, Keyvan Nilforoushan et Saskia Fiszel, combinent l’expérience immobilière et l’expertise Fintech pour proposer une approche révolutionnaire du marché. Ils ont auparavant lancé et développé dans toute l'Europe les sociétés onefinestay (vendue 150 M€) et NextStage (plus de 7 Milliards sous gestion).
